Úřady zpřísňují dohled nad úpravami zahrad. Ani drobné stavby se už nemusejí vejít do povolených limitů

Majitelé zahrad se mohou dostat do problémů se zákonem po zavedení nedávných změn hned několika způsoby – například tím, že na svém pozemku vybudují stavbu tak, že celkový podíl zastavěné plochy překročí maximální zastavitelnost zahrad. V takovém případě může být nově vybudovaná stavba problematická i přesto, že jinak nevyžaduje žádné povolení ani ohlášení. Vlastníkům pak dále náleží i povinnost dodržovat minimální podíl zeleně na celkové rozloze zahrady. 

Zákonodárci připravili nová pravidla

V roce 2021 došlo ke schválení zákona č. 283/2021 Sb., jinými slovy nového stavebního zákona. Změny ovšem nebyly zavedené ihned, nýbrž až s nabytím účinnosti tohoto legislativního opatření. Tento termín byl stanoven na 1. 1. 2024, nicméně některé další změny byly do praxe zavedené až ve druhé polovině daného roku. 

Od té doby by stavební společnosti i běžní majitelé nemovitostí měli počítat s novými pravidly, která jsou v některých případech přísnější než v minulosti. To se týká například posuzování podílu zastavěných ploch - tím je podle aktuálně platné legislativy celkový součet všech zastavěných ploch. 

Nově platí, že zahrady mohou být zastavěné maximálně ze 30 procent. Další pravidlo potom stanovuje, že minimální podíl zelené plochy musí v souvislosti s tímto typem pozemku činit 50 % – to je dáno tím, že tato plocha vsakuje vodu. Pokud se majitelé dostanou do rozporu s těmito legislativními opatřeními, úřady jim mohou udělit nezanedbatelné sankce. 

Zákon stanovuje minimální podíl zeleně. , Shutterstock....

Jak legislativa nahlíží na pojem zastavěná plocha? 

Dříve se pojem zastavěná plocha vymezoval vyhláškou č. 501/2006 Sb. To se změnilo s nabytím účinnosti zákona č. 283/2021 Sb., nicméně definice zůstala velmi podobná. V praxi je v této oblasti naprosto klíčový především § 13. 

„Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny; plochy lodžií a arkýřů se započítávají; u objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny; u zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny,“ praví zmíněný paragraf.  

Právě toto vymezení by měl znát každý, kdo má v plánu na svém pozemku stavět.

Jak tato pravidla převést do praxe? 

I když výše uvedený paragraf může znít na první poslech komplikovaně, v pra­xi si stačí zapamatovat několik klíčových pravidel: Do zastavěné plochy se započítávají stavby vymezené obvodovými konstrukcemi. Pozor by si majitelé měli dávat i na „přečníva­jící“ části, které jsou rovněž považovány za součást zastavěné plochy. V neposlední řadě je třeba vědět, že ani podzemní plochy nepředstavují výjimku. 

Problematické tedy mohou být nejen rozsáhlejší stavby, ale rovněž altány, sklepy, drobné přístřešky, pergoly nebo dokonce zapuštěné bazény. 

Kromě maximálního podílu zastavěné plochy je však třeba věnovat pozornost i minimálnímu podílu zeleně, která dokáže vsakovat vodu. Do něj se přirozeně nezapočítávají zpevněné plochy jako beton, asfalt nebo nepropustná dlažba. V základu je sice minimální podíl stanoven na 50 %, ovšem klíčové je kontrolovat i územní plán, jemuž přísluší hlavní slovo. 

Do podílu zastavěné plochy se naopak mohou počítat i prostupné dlaždice, ale pouze v odpovídajícím poměru. 

Problém může být i bazén. , Shutterstock....

Z jakého důvodu došlo ke zpřísnění pravidel a jaké sankce hrozí? 

V minulosti bylo mnohokrát dokázáno, že zelené části zahrad udržují vlhkost a dokážou snižovat teplotu. Kromě toho jsou pak přirozeným životním prostředím pro řadu živočichů. 

Za porušení zákona hrozí v obou případech pokuta ve výši až 200 000 korun. Na dodržování opatření dohlíží stavební úřad. Porušení pravidel může být navíc problematické i ve chvíli, kdy máte nemovitost v plánu prodat.