Koupil dům s černou stavbou a úřad po něm teď chce demolici. Jak se nespálit při nákupu starší nemovitosti?

Bohužel, toto riziko je s nákupem starších nemovitostí stále docela vysoké. Dříve se totiž na soukromých pozemcích poměrně často stavěly svépomocí načerno objekty, jako jsou třeba garáže nebo různé přístavby. Problém pak nastává v momentě, kdy stavební úřad na tuto černou stavbu přijde.

Kdo nese odpovědnost za černou stavbu?

Pokud jde o to, kdo nese odpovědnost za nelegální stavbu po převodu vlastnictví, tak z pohledu stavebního práva je rozhodující aktuální vlastník nemovitosti, nikoliv osoba, která stavbu vybudovala. To znamená, že pokud kupující získá dům, na jehož pozemku se nachází i nelegálně postavený objekt, přebírá zároveň i povinnost situaci řešit. Stavební úřad potom nezkoumá historické okolnosti vzniku stavby, ale řeší stav nemovitosti v okamžiku kontroly.

Dříve vznikala na soukromých pozemcích řada černých staveb , ...

Nový majitel nemovitosti se pak zpravidla musí rozhodnout, zda se stavbu pokusí legalizovat, nebo ji odstraní. Krajním řešením bývá totiž v takovém případě demolice daného objektu, ke které úřad přistupuje v případě, že stavbu nelze dodatečně povolit.

„Veškeré náklady spojené s nařízenou demolicí hradí vlastník černé stavby. Pokud vlastník stavbu neodstraní dobrovolně ve stanovené lhůtě (obvykle 60 dní), stavební úřad může přistoupit k výkonu rozhodnutí (exekuci) a zajistit demolici prostřednictvím specializované firmy. Náklady na tuto exekuci pak vymáhá po vlastníkovi,“ uvádí JUDr. Lukáš Slanina.

Z hlediska nového vlastníka je problém v tom, že náklady na odstranění objektu mohou být vysoké. Netýkají se přitom pouze samotného zbourání, ale také administrativních a technických kroků, které jsou s celým procesem spojené. Pokud se navíc zjistí další nesoulady v dokumentaci, může se situace dále komplikovat.

Kdy lze nárokovat peníze od prodávajícího?

Česká legislativa ovšem umožňuje kupujícímu se v podobných situacích bránit. Ten může v případě, že se po koupi nemovitosti objevila vada, kterou měl dům už v době prodeje, žádat po prodávajícím náhradu škody. Touto skrytou vadou může být právě i zmíněná nepovolená stavba.

Demolice černé stavby se může prodražit , ...

Pokud prodávající o problému věděl a kupujícího neinformoval, může jít o zásadní porušení smluvních povinností. V takové situaci přichází v úvahu sleva z kupní ceny, náhrada škody nebo v krajním případě odstoupení od smlouvy. Nicméně toto právo si nelze nárokovat za jakýchkoliv okolností. Rozhodující je totiž hlavně obsah kupní smlouvy a také to, zda kupující mohl vadu při běžné prohlídce rozpoznat. 

Porovnejte dokumentaci s reálným stavem

Kupující si nemusí vždy všimnout nesrovnalostí mezi stavební dokumentací a skutečným stavem prodávané nemovitosti. Před jejím nákupem je proto potřeba tuto dokumentaci a kolaudační rozhodnutí zkontrolovat. Kromě toho je důležité také ověřit, jestli všechny přístavby a úpravy byly oficiálně povoleny. Než podepíšete kupní smlouvu, vyplatí se tedy dodržet následující kroky:

• Vyžádat si kompletní stavební dokumentaci: Prodávající by měl doložit stavební povolení, kolaudaci i dokumentaci k přístavbám a rekonstrukcím.
• Prověřit dům na stavebním úřadě: Někdy stačí jen dotaz, zda úřad eviduje všechny stavby.
• Nepodceňovat právní kontrolu smlouvy: Dobře nastavená kupní smlouva může výrazně pomoct při pozdějším vymáhání škody.
• Najmout si odborníka: Technický inspektor nebo stavební projektant dokáže odhalit nesrovnalosti, které laik přehlédne.

V praxi bývají podobné spory složité, poměrně často končí u soudu a táhnou se dlouho. Práva z vadného plnění mají navíc zákonné lhůty a jejich zmeškání může znamenat ztrátu nároku na náhradu škody od prodávajícího. Proto je vždy mnohem lepší snažit se podobným situacím raději vyhnout.