Česko je plné nemovitostí, o které nikdo nestojí. Skupují je spekulanti a pak prodávají za miliony

Proč kupují nemovitosti, které nikdo nechce

Byt s umakartovým jádrem, hliníkovými rozvody, dřevěnými okny a tapetou z osmdesátek odradí většinu zájemců. Odradí je i o statisíce nižší cena, než je u domů v podobné lokalitě obvyklá. Přesně tyto nemovitosti ale cíleně vyhledávají spekulanti – lidé, kteří je nekupují pro sebe, ale s plánem rychlého prodeje.

Cena bytu 3+1 o rozloze 80 m² v původním stavu a po rekonstrukci se podle firmy JAN Reality liší v Praze i o 1 až 2 miliony Kč. V Ostravě a dalších větších městech pak o 0,7 až 1 milionu Kč. Náklady na kompletní rekonstrukci takového bytu se vyšplhají na 1,5 až 2,1 milionu Kč.

Rozdíl v ceně před a po rekonstrukci tím pádem někdy náklady na opravu nepokryje, když nemovitost koupíte za plnou tržní cenu. Proto rozhodují ještě další proměnné.

Rozdíl mezi cenou před a po rekonstrukci bývá menší, než by se čekalo , ...

Kde se bere skutečný zisk

Podobně to vychází i u modelového příkladu bytu o rozloze 75 m² na pražském Jižním Městě, který spočítala analýza HYPOX. Jeho cena v původním stavu byla cca 7,6 milionu Kč a po rekonstrukci se vyšplhala na 8,335 milionu Kč. Cena narostla o 735 000 Kč, ale náklady na rekonstrukci vyšly na cca 1 milion Kč.

Investice se tak nevrátila, a proto platí, že i náklady mají svůj strop. Spekulanti takové nemovitosti i tak záměrně skupují. Kupují buď pouze podíly na nemovitostech, často hluboko pod tržní cenou, například od seniorů nebo dědiců, kteří nemají s realitními kancelářemi zkušenosti, anebo celé byty určené k rekonstrukci a dalšímu prodeji.

Kdy se nízká cena nevyplatí ani spekulantovi

Špatný technický stav může srazit kupní cenu nemovitosti i o 10 až 50 % a statické poruchy i o polovinu. Opravy vlhkosti, statiky u domu nebo další velké opravy totiž vyjdou od 150 000 až do 700 000 Kč. Popraskaná omítka nebo stará kuchyň jsou zjevné vady, které se do ceny promítnou okamžitě. Skryté vady, které při běžné prohlídce nelze odhalit, jsou ale podle Miroslava Majera, CEO portálu Banky.cz, nákladný a nepříjemný problém. A právě ty udělají z výhodné koupě prodělek.

Odlupující se omítka je kosmetická vada , ...

Jak poznat, že se jedná o atraktivní nemovitost

Špatný interiér se dá opravit, ale špatná lokalita ne. A tak je prvním kritériem pro atraktivní nemovitost lokalita. Například v posledních letech rostly nejrychleji ceny na Praze 7 a Praze 8, v místech, kde dřív stály sklady a fabriky a teď tam roste celá nová infrastruktura. U takových lokalit se vyplatí tolerovat i horší stav nemovitosti, protože cena časem poroste.

Druhým kritériem je typ konstrukce. Rekonstrukce panelového bytu vychází o 20 až 30 % levněji než u cihlového nebo staršího domu, řemeslníky tam totiž většinou nic nepřekvapí.

Nejdůležitějším kritériem je, zda má nemovitost vadu kosmetickou nebo konstrukční. Otlučená omítka nebo nevkusná dlažba se opraví za předvídatelnou částku a o skutečné hodnotě nemovitosti nic nevypovídají. Vlhkost a poškozená střecha ale dokážou rozpočet pořádně potrápit.

Vlhkost a plíseň se už ale počítají do konstrukčních vad , ...

Jaké nemovitosti hledat

Nejlepším kandidátem pro koupi je panelový byt z 60. až 80. let s umakartovým jádrem. Jeho výměna vás sice vyjde na 100 000 až 300 000 Kč, ale hodnotu bytu to naopak zvedne až o 15 %. Náklady na rekonstrukci jsou navíc předvídatelné a nemá vás tam moc co překvapit. Pozor si dejte na cihlové byty ve starší zástavbě s vysokými stropy, se staršími rozvody a nepravidelnou dispozicí se mohou skrývat konstrukční vady, když nabízejí vyšší zhodnocení.

Pokud nemáte zkušenosti s rekonstrukcemi ani rozpočet v řádu 700 000 Kč, pak se vyhněte rodinným domům se statickými poruchami nebo zvýšenou vlhkostí. U bytů v horší energetické třídě (D až G) je potřeba počítat s náklady na zateplení nebo výměnu topného systému navíc, ačkoliv jejich pořizovací cena může být nižší. Pokud hledáte svou první koupi nebo už podobnou nemovitost vlastníte, pamatujte, že nízká cena sama o sobě nic neříká. Rozhoduje, zda za ní stojí vzhled, lokalita nebo skrytá vada.