Koupili si vysněný byt, aniž by tušili, kdo bydlí vedle. U soudu pak vysoudili odškodnění přes 2,6 milionu korun

Většina lidí před koupí bytu řeší primárně dvě věci, totiž cenu a technický stav. Prohlédnou si zdi, zeptají se na revize, případně si přivedou i technika. Otázka na sousedy je mnohdy spíše zdvořilostní a mnoho realitních makléřů ji tak trochu odbyde. Ve skutečnosti je to ale právě ten faktor, který z bydlení dokáže udělat spolehlivou noční můru. A pokud prodávající o problému mlčí schválně, nabízí se jediná otázka – není to podvod? 

Když vás majitel tahá za nos 

Zní to jako vymyšlená historka? Právě tohle řešil nedávno francouzský Kasační soud, který vydal velmi významné rozhodnutí. Manželé si na jaře před několika lety pořídili byt za 710 tisíc eur, v přepočtu tedy necelých 18 milionů korun. Krátce po nastěhování ale zjistili, že sousedem byl muž, který se dlouhodobě léčil s psychickými obtížemi. Novým obyvatelům pak často bušil do společné zdi, slovně na ně útočil a vulgárně je urážel. Nakonec se k nim vloupal s pepřovým sprejem v ruce a vyhrožoval jim. 

Prodávající přitom o sousedově chování věděli velmi dobře. Sami na něj totiž v minulosti podali několik trestních oznámení. Přesto se tyto informace ke kupujícím nikdy nedostaly. Manželé to vcelku logicky považovali za podvod a obrátili se na soud. Ten jim po několikaletém řízení dal za pravdu. 

Drobný hluk je v bytech vcelku normální. Když to ale soused dělá naschvál, nemáte šanci usnout. , ...

Soud jim přiznal 2,6 milionu 

Francouzský Kasační soud rozhodl, že se prodávající dopustil podvodu spočívajícího v zatajování informací, které jsou pro rozhodnutí druhé strany zásadní. Právní logika soudu byla jednoduchá – pokud by kupující o sousedovi věděli, buď by byt vůbec nekoupili, nebo by za něj požadovali méně peněz. 

Kupující by teoreticky mohli požadovat anulaci celé smlouvy, tedy vrátit byt a dostat nazpět zaplacené peníze. Rozhodli se ale, že v bytě chtějí zůstat, protože se jim tam až na zmíněného souseda bydlí dobře. Chtěli proto finanční kompenzaci, kterou soud akceptoval a stanovil ji na 15 % kupní ceny. Dostali tedy 106 500 eur, což při aktuálním kurzu znamená asi 2,66 milionu korun. 

A jak by to bylo v Česku?

Stalo se vám něco podobného? Je důležité si uvědomit, že řešení takové situace v Česku může mít docela jiný průběh. Občanský zákoník totiž sousedské vztahy jako vadu bytu výslovně nezná. Když jde o technické závady, může se jako problematická ukázat vlhkost, špatná elektroinstalace, plíseň za sádrokartonem nebo třeba problémy se statikou domu. Problémoví sousedé tam ale nespadají. 

České soudy však v některých případech připouštějí, že podstatné zamlčené okolnosti mohou mít obdobné právní důsledky jako skrytá vada. Například jedno z předešlých roz­hodnutí Nejvyššího soudu ČR jasně říká, že „podvodné jednání prodávajícího spočívající v zamlčení podstatných skutečností není vyloučeno v souvislosti s prodejem bytu ani tehdy, když sice prodávající umožní kupujícímu prohlídku prodávaného bytu, při níž ovšem objektivně nelze zjistit takové závažné vady, pro které by ke koupi bytu nedošlo vůbec, anebo by se uskutečnila za odlišných podmínek."

Když vám majitel či makléř zatají nějaké závažné problémy, může to být považováno za podvod. , ...

Jinak řečeno – pokud prodávající úmyslně zatajil něco, co by ovlivnilo vaše rozhodnutí koupit byt, za určitých okolností by mohlo jít i o podvodné jednání. Realita českého soudu by však záležela na tom, jak vážný sousedský problém by šlo prokázat a do jaké míry by bylo doloženo, že o něm prodávající věděl. Pokud vám chybí důkazy, je situace mnohem složitější.

Před nákupem bytu proto doporučujeme, abyste se šli podívat na byt v různých denních dobách, abyste zjistili, jak okolí vypadá večer, ráno nebo o víkendu. Někdy také pomůže se napřímo zeptat sousedů, jak se jim v lokalitě žije. Požádat můžete také o zápisy ze schůzí SVJ, kde zjistíte, jaké komplikace se v domě řeší, jak funguje topení i jaké jsou plánované rekonstrukce. Je to drobný detail, ale může vám po koupi ušetřit velké nervy.