Majitelé rodinných domů jásají: Od prosince postaví garáž bez stavebního povolení, ušetří tak tisíce korun i týdny čekání na úřady

Garáž se přesouvá mezi drobné stavby

Stavební zákon dnes považuje samostatnou garáž za jednoduchou stavbu. Kdo ji chce postavit, musí proto žádat o povolení záměru, dokládat dokumentaci a platit správní poplatek 5 000 Kč. Úřad má pak na rozhodnutí 30 dní od podání žádosti a ve složitějších případech může lhůtu dokonce prodloužit.

Novelu Sněmovna schválila už 9. září a prezident ji 17. září podepsal. Garáže už z drobných staveb nevylučuje. Ministerstvo pro místní rozvoj počítá s tím, že tato část novely nabude účinnosti 1. prosince letošního roku. Platí to ale jen za předpokladu, že zákon vyjde ve Sbírce zákonů ještě v listopadu, jinak se změna posune na 1. ledna 2027. Do té doby platí dosavadní pravidla a garáž postavená už teď podle nových limitů by byla považována za černou stavbu.

Jaké podmínky musí garáž splnit

Samostatnou garáž, která slouží bydlení nebo rodinné rekreaci, půjde postavit bez povolení, jen pokud splní všechny následující podmínky. Pokud nesplní byť jen jedinou z nich, povolení potřebuje dál.

  – zastavěná plocha nejvýše 60 m² (dosavadní limit pro drobné stavby byl u domu jen 40 m²),

  – výška do 5 metrů a nejvýše jedno nadzemní podlaží (přízemí) s možností podkroví,

  – podsklepení nejvýše do hloubky 3 metrů,

  – odstup nejméně 2 metry od hranice pozemku, a to ze všech stran,

  – alespoň polovina plochy pozemku musí i po stavbě dál vsakovat dešťovou vodu,

  – garáž bude sloužit jako zázemí domu nebo chaty a nesmí se v ní podnikat.

Do plošného limitu se tak vejde například zděná garáž o rozměrech 6 × 8 metrů pro dvě auta s podkrovím na uskladnění věcí. Na pozemku o rozloze 800 m² s domem o ploše 120 m² a 150 m² zpevněných ploch (příjezdová cesta, terasa) by například taková garáž zvedla zastavěnou plochu zhruba na 40 %. Vsakovat by se tak dál mohlo asi na 60 % pozemku.

Garáž bez povolení musí stát nejméně dva metry od hranice pozemku , ...

Kdy bez povolení stavět nepůjde

Garáž přistavěná k domu a pevně s ním spojená do režimu drobných staveb nespadá. Povolení potřebuje také garáž větší než 60 m² nebo bližší než dva metry k hranici pozemku. V takovém případě nepomůže ani písemný souhlas souseda: garáž, která nesplňuje požadovaný odstup, se od srpna 2025 považuje za jednoduchou stavbu a potřebuje povolení stavebního úřadu.

I stavba bez povolení ale musí dodržet pravidla. Podle mluvčí Ministerstva pro místní rozvoj Veroniky Lukášové musí být i taková stavba „v souladu s územně plánovací dokumentací“ a s požadavky na výstavbu. V památkové zóně je navíc potřeba stanovisko orgánu památkové péče.

Co novela ušetří a co zůstane na stavebníkovi

Díky novele odpadne správní poplatek 5 000 Kč i celé řízení, na které má úřad 30 dní od podání žádosti. Stavebník také nemusí připravovat dokumentaci pro povolení záměru. Některé povinnosti ale přesto zůstávají. Pokud kvůli garáži potřebujete zřídit nový sjezd ze silnice nebo místní komunikace na pozemek, povolení dál vydává silniční správní úřad. Stavebník i nadále odpovídá za statiku, požární bezpečnost a dodržení technických norem, protože jeho záměr nikdo předem nekontroluje. Proto je lepší si nechat i bez zákonné povinnosti zpracovat alespoň jednoduchý projekt.

Garáže postavené načerno

Novela garáž postavenou bez povolení automaticky nelegalizuje a majitel musí projít řízením o dodatečném povolení. Od ledna 2027 ale bude moci stavební úřad ponechat stavbu, jejíž odstranění by bylo zjevně nepřiměřené. To se může týkat právě garáží, které by podle nových pravidel povolení nepotřebovaly. Jak k tomu úřady přistoupí, ukážou až první případy. Za stavbu bez potřebného povolení přitom hrozí pokuta až dva miliony korun.

Pokud garáž plánujete, ověřte si, zda už novela vyšla ve Sbírce zákonů a co na vašem pozemku dovoluje územní plán obce. V nejasných případech se raději zeptejte předem na stavebním úřadě.