„Pronajímatel mi chtěl strhnout celou kauci.“ Nájemník svou pravdu dokázal jedinou fotografií

O podobnou zkušenost se podělil také muž z Prahy, který se po třech letech rozhodl odstěhovat z pronajatého bytu. Nájemní smlouvu řádně ukončil, byt uklidil a předal klíče. Očekával, že mu majitel vrátí složenou kauci, místo toho ale dostal e-mail s požadavkem na zaplacení opravy poškozených parket. Částka přitom odpovídala celé kauci. 

„Naštěstí jsem měl v telefonu fotku, kterou jsem pořídil hned při nastěhování. Bylo na ní jasně vidět, že parkety byly poškozené už tehdy. Poslal jsem ji majiteli, aby viděl, že jsem podlahu nezničil já. Nakonec od svého požadavku ustoupil a vrátil mi celou kauci,“ popsal nájemník.

Podobné případy jsou velmi časté, ale důkazní břemeno stojí vždy na pronajímateli. Pokud bude majitel bytu tvrdit, že nájemník něco poškodil, musí to být schopen prokázat. 

Co vlastně říká zákon? 

Klíčovým zákonným předpisem je v tomto ohledu § 2254 občanského zákoníku, který mluví o tzv. jistotě, což je formální termín pro to, co v běžné řeči lidé nazývají kaucí. A její pravidla jsou jednoznačná. Maximální výše kauce je trojnásobek měsíčního nájemného, což je limit, který platí bez výjimky a nelze jej obejít ani při domluvě obou stran. Pokud ve smlouvě najdete vyšší kauci, částka převyšující trojnásobek je neplatná. 

Druhé pravidlo říká, že jistota se při skončení nájmu vrací. Zmíněný paragraf dokonce doslova říká, že „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.“ Jistinu tedy může pronajímatel ponížit například v případech, kdy mu nájemník dluží část nájemného. Občanský zákoník přitom stojí na straně nájemníků i v dalších věcech. V pozici nájemníka máte například právo na úroky z jistoty. To znamená, že za dobu, kdy pronajímatel drží vaši kauci, vám náleží zákonná sazba úroku. A pokud v bytě bydlíte například několik let, úroky mohou dosáhnout několika tisíc a majitel je povinen vám je vyplatit. Většina nájemců o tomto právu však vůbec neví a pronajímatelé se k úrokům dobrovolně nehlásí. 

Co pronajímatel může a nemůže strhnout?

Pronajímatel smí z kauce strhnout jen to, co může prokázat jako škodu nebo dluh. Jasná je situace v případě dlužného nájemného – pokud nájemník přestane platit, pronajímatel si dlužnou částku odečte z kauce. Kromě toho ale může odečíst také neuhrazené poplatky za služby nebo skutečné škody na bytě – například rozbitou kuchyňskou linku, prasklé zrcadlo nebo zničenou podlahu. 

Z pozice pronajímatele naopak není možné kauci ponížit v případě běžných opotřebení (vybledlá malba, opotřebené parkety nebo oděrky u dveří). Kauce totiž není vstupenka k bezplatné rekonstrukci bytu a není z ní tedy možné platit například kompletní výmalbu nebo profesionální úklidovou službu. 

Fotografie pořízené mobilem v den nastěhování včetně časových metadat slouží jako spolehlivý důkaz o původním stavu bytu. , ...

Rozhodujícím důkazem může být i fotografie 

Pokud se dostanete do sporu s pronajímatelem, může být velmi silným důkazem už jen samotná fotografie ze dne nastěhování. Ukazuje totiž objektivní stav při přebírání bytu, a ať už pronajímatel bude tvrdit cokoliv, fotka zachycuje realitu. Moderní telefony automaticky ukládají do metadat mimo jiné i datum pořízení konkrétní fotky, takže není problém ověřit, kdy přesně jste ji pořídili. 

Nic to však nemění na tom, že pokud chcete mít jistotu, že budete chráněni, nejdůležitějším krokem je trvat na předávacím protokolu. Jedná se o dokument, který by měl co možná nejpřesněji popisovat stav každé místnosti, seznam veškerého vybavení, stavy jednotlivých měřičů i počet předaných klíčů. Dokument by pak měl být podepsaný oběma stranami a jeho smyslem je právě předcházení situacím, kdy bude jedna ze stran obviňovat druhou. 

Následovat by pak měla samotná fotodokumentace – jakmile se do focení bytu jednou pustíte, zaměřte se na každý detail a foťte hlavně ty věci, které nejsou ve stoprocentní kondici. Vyfotit můžete i stavy jednotlivých měřičů. Všechny fotky následně dobře zálohujte a případně pro jistotu udělejte i jejich kopie. Přestože focení nového bytu může na první pohled působit zvláštně, zabere to jen pár minut a pokud by došlo na nějaké spory s majitelem nemovitosti, mohou vám fotky ušetřit spoustu starostí i desítky tisíc korun.