Čeká vás revize kotle nebo bojleru? Než ji zaplatíte, spočítejte si plochu bytu. Rozhodne o tom, kdo náklady uhradí

Co se od ledna změnilo

Technik u kotle nebo bojleru obvykle nejdříve zařízení prohlédne a vyčistí, a pokud najde závadu, rovnou ji opraví. Obojí pak skončí na stejné faktuře, ale pro každou položku platí jiná pravidla. Ta se změnila 1. ledna 2026, kdy začalo platit nařízení vlády č. 493/2025 Sb., které upravuje, co v nájemním bytě platí nájemník a co majitel. Limit na jednu drobnou opravu tak vzrostl z 1 000 na 1 500 Kč a roční strop ze 100 na 150 Kč za m². Novela také doplnila definici běžné údržby. Teď už do ní spadají pravidelné prohlídky a čištění etážových kotlů, kamen a kouřovodů. Bojlery tam byly už od roku 2016.

Kde plocha bytu zatím nerozhoduje

Revizí lidé často označují jakýkoliv zásah technika u kotle. Podle předpisů však jde o různé činnosti. Servisní prohlídka a vyčištění kotle nebo bojleru jsou běžnou údržbou, kterou hradí nájemník vždy a bez ohledu na velikost bytu. Do ročního stropu se vůbec nepočítají.

Jinak je to se skutečnou revizí plynového zařízení. Tu musí domácnosti podle nařízení vlády č. 191/2022 Sb. udělat jen jednou, při uvedení kotle do provozu, a bývá součástí instalace, kterou zajišťuje majitel. Na nájemce tak připadá hlavně pravidelný servis, za který se platí podle Finance.cz zhruba 1 500 až 2 000 Kč. Zákon ho domácnostem sice nenařizuje, ale výrobci ho často vyžadují kvůli záruce. Se servisem kotle navíc souvisí i kontrola komína. Pokud je součástí bytu odvod spalin, platíte i kominíka. Na rozdíl od servisu je tahle kontrola povinná: u plynového kotle jednou ročně, u kondenzačního jednou za dva roky.

Když technik najde závadu

Jakmile ale technik vymění termostat, armaturu nebo jiný díl u bojleru nebo kotle, jde už o drobnou opravu. Nařízení přitom drobné opravy dělí do dvou skupin. U věcí, které výslovně vyjmenovává, je oprava drobná bez ohledu na cenu. U ostatních tehdy, pokud nestojí víc než 1 500 Kč. Kotle i bojlery patří do první skupiny, takže hranice 1 500 Kč se na ně nevztahuje.

Do stejné skupiny patří i výměna zámku nebo kliky, oprava vypínače, zásuvky, sifonu, vodovodní baterie, sprchy nebo sporáku. Úplně bez limitu ale nejsou, musí se hlídat roční strop. Jakmile totiž součet všech drobných oprav v kalendářním roce přesáhne 150 Kč za m², platí už další opravy pronajímatel.

Do ročního stropu se počítá i výměna zámku nebo kliky , ...

Do stropu se od 1. ledna sčítají všechny tyto opravy dohromady. Nepočítá se běžná údržba ani doprava technika, kterou musí nájemník uhradit vždy. Problém nastává, když se oprava dostane přes strop: nelze ji rozdělit tak, aby část zaplatil nájemník a zbytek majitel. „Oprava je však buďto drobná anebo nikoliv,“ upozorňuje Karolína Valouchová z právní poradny dTestu v textu pro Právo21.

Jak si spočítat plochu

Roční strop vypočítáte jako 150 Kč krát podlahová plocha bytu. Do ní se počítá byt, ale i prostory, které užíváte jen vy. Balkony, lodžie, terasy a sklepy, které nejsou místnostmi, třeba sklepní kóje, se počítají polovinou. Byt o 52 m² s lodžií o 6 m² má tedy pro výpočet 55 m² a jeho roční strop tak činí 8 250 Kč. Loni by to bylo přitom ještě 5 500 Kč. U bytu o 35 m² vychází strop například na 5 250 Kč, u 75 m² na 11 250 Kč.

Co platí majitel vždy

Některé opravy přitom na nájemníky nikdy nepadají. Nařízení výslovně uvádí, že opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení drobnými opravami nejsou. Pokud tedy radiátor netěsní, ze spoje u něj kape nebo je potřeba ho vyměnit, platí opravu majitel, a to i když jste ještě nevyčerpali roční strop. To platí i pro výměnu celého kotle, který dosloužil. Nájemník ale může odpovídat za škodu, pokud údržbu zanedbá nebo závadu nenahlásí včas.

Pokud tedy technik objeví problém s radiátorem nebo s rozvodem topení, nahlaste ho pronajímateli a nechte na něm, aby zajistil opravu. Chtějte také fakturu, na které jsou prohlídka, oprava a doprava uvedeny zvlášť. Jen tak budete vědět, co se do ročního stropu opravdu počítá.