20 let platili příspěvky do fondu oprav, přesto dům neměl peníze ani na základní údržbu a chátral

Důvodem byla chyba, která vznikla již v devadesátých letech v době privatizace. Místo klasického společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo bytového družstva si obyvatelé založili společnost s ručením omezeným (s.r.o.). Tento na první pohled formální rozdíl představuje obrovské finanční riziko, které může vést dokonce ke ztrátě střechy nad hlavou.

Na podobný případ upozornil také příspěvek na Facebooku. Obyvatelé jednoho bytového domu podle zveřejněného svědectví přibližně 20 let pravidelně odváděli příspěvky do fondu oprav. Když však přišla řeč na nezbytné opravy, ukázalo se, že na ně nejsou k dispozici potřebné peníze. Dům mezitím postupně chátral, přestože jeho obyvatelé dlouhé roky počítali s tím, že se z vybraných příspěvků bude financovat údržba a rekonstrukce.

Chyba při privatizaci

V divokých devadesátých letech a počátkem tohoto milénia mnohé obce a města hromadně rozprodávaly svůj bytový fond. Obyvatelé domů často volili zdánlivě nejsnazší a nejrychlejší cestu, jak si bydlení odkoupit. Někteří se vydali cestou založení s.r.o., které dům jako jeden celek od obce nabylo. Obyvatelé se tímto krokem stali podílníky (společníky) firmy, ale ne přímými majiteli konkrétních bytových jednotek. Fungování přitom bylo podobné jako u bytového družstva a každý měsíc odváděli nájemné a fixní poplatky na údržbu.

Tento model se sice jevil jako administrativně výhodný, ale má svá specifická a významná rizika. „Tenkrát jsme se pro toto řešení rozhodli kvůli tomu, že to nevyžadovalo složité dělení budovy na jednotky prostřednictvím prohlášení vlastníka,” uvedla jedna z obyvatelek domu, která si na tuto dobu pamatuje.

SVJ je pro fungování a správu domu lepší, než s.r.o. , ...

Jenže největší problém spočívá v právní povaze s.r.o. jakožto standardního podnikatelského subjektu. Zatímco SVJ ze zákona slouží výhradně ke správě domu a pozemku, s.r.o. ručí za své závazky celým majetkem firmy. V tomto případě tedy i samotným bytovým domem.

Když fond odčerpají dluhy

Podobných případů bylo v České republice mnoho, ale v posledních letech se mnohá podobná s.r.o. nakonec transformovala do SVJ. Pokud totiž společnost s ručením omezeným začne generovat dluhy, věřitelé se uspokojují z majetku firmy. Je jedno, jestli jde o dluhy kvůli nekompetentnímu hospodaření jednatele, nevýhodnému úvěru nebo zpronevěře. Peníze, které obyvatelé odvádějí do tzv. fondu oprav, totiž nechrání u obchodních korporací žádný specifický zákonný režim, jako je tomu třeba u zmíněného SVJ.

Pokud se u takového s.r.o. objeví dluhy či exekuce, naspořené peníze jsou z účtu odčerpány na úhradu závazků a dům nemá prostředky na renovace. Může se tak stát, že reálně chátrá, obyvatelé hradí vysoké poplatky, ale na rekonstrukci kvůli splácení závazků s.r.o. již peníze nezbývají. Pokud jednatel takové společnosti neodborně nakládá se svěřenými prostředky nebo si je neoprávněně přisvojí, poškození podílníci se sice mohou domáhat náhrady, ale jde o poměrně složitou cestu. Podle § 159 občanského zákoníku sice člen statutárního orgánu odpovídá za škodu při porušení péče řádného hospodáře celým svým majetkem, jenže vymáhání je náročné, zdlouhavé a peníze se nemusí podařit získat včas zpět.

Exekuce jako reálná hrozba

Pokud není s.r.o. schopné své závazky hradit, končí společnost v insolvenci. V takovém případě insolvenční správce zpeněžuje majetek firmy k uspokojení věřitelů. To pro všechny obyvatele domu znamená jediné, tedy prodej jejich nemovitosti. Obyvatelé tak přicházejí nejen o naspořené peníze, ale často také o domov. Budova putuje do veřejné dražby a oni nedisponují vlastnickým právem ke svým bytům, takže logicky mohou skončit bez domova a bez peněz. Nový majitel nemovitosti může mít s budovou úplně jiné záměry.

Tyto situace v Česku nejsou výjimečné a při krachu privatizovaných společností s ručením omezeným se objevily dluhy v řádech desítek milionů korun. Příkladem mohou být historické kauzy privatizací v Praze nebo na Moravě. Obvykle pak nemovitosti v dražbě koupili spekulanti a mnoho obyvatel se muselo vystěhovat.

Řešením je transformace

Dokud bytový dům zůstává v majetku s.r.o. a není z nějakého důvodu možná transformace na SVJ, musí podílníci provádět neustálou a velice důkladnou finanční kontrolu. V praxi to znamená nenechávat správu peněz na jednom jednateli, vyžadovat a kontrolovat výpisy z bankovních účtů a trvat na dvojí autorizaci plateb převyšujících stanovený limit.

Jediným a bezpečným řešením je transformace majetkového vztahu v době, kdy společnost není zatížena nevratnými dluhy. Celý proces pak obnáší rozdělení budovy na samostatné bytové jednotky a zápis do katastru nemovitostí. Poté proběhne převod jednotek do osobního vlastnictví společníků a členů budoucího SVJ. Je nutné dodržet řadu formálních a právních pravidel a pojí se s tím také složité účetní přesuny. Vyplatí se tak přizvat si na pomoc odborníky.