Platíte tisíc korun do fondu oprav a stále na nic nejsou peníze: Nenechte se výborem SVJ odbýt, musí vám ukázat kompletní hospodaření

K čemu fond oprav slouží

Občanský zákoník fond oprav přímo nedefinuje, mluví ovšem o příspěvcích na správu domu a pozemku. Platí je vlastník bytu, nikoli nájemník. Peníze slouží na opravy a údržbu společných částí domu, například střechy, fasády, výtahu, rozvodů nebo oken ve společných prostorách, a také na povinné revize. Z příspěvku se hradí i chod společenství, například odměna správce a náklady na vedení účetnictví. Teplo, voda nebo úklid společných prostor se platí zvlášť ve službách.

Výše příspěvků se řídí podílem na společných částech domu. Ten je zapsaný v prohlášení vlastníka a většinou odpovídá poměru plochy bytu k ploše všech bytů. Podle správců se sazby pohybují kolem 15 až 20 Kč za metr čtvereční měsíčně, 1 000 Kč tak odpovídá bytu o rozloze 50 až 67 m². Když pak na větší opravu peníze nestačí, může shromáždění schválit vyšší příspěvky, mimořádný příspěvek nebo i úvěr. Každá taková položka se ale musí v účetnictví doložit.

Do čeho smíte nahlédnout

Jestli peníze odešly tam, kam měly, si jako vlastník bytu můžete ověřit sami. Podle § 1179 občanského zákoníku máte právo seznámit se s tím, jak se dům spravuje a jak se hospodaří. To znamená, že můžete nahlížet do smluv s dodavateli, do účetních knih, dokladů a faktur, a pořizovat si z nich výpisy, opisy, nebo i fotografie a ty pak použít pro vlastní kontrolu. Údaje o sousedech, které v nich najdete, ale nesmíte dál šířit.

Příslušné doklady vám musí zpřístupnit výbor SVJ nebo jeho předseda. V menších domech bez SVJ to bývá správce. Nájemníci toto právo nemají a členové bytových družstev mají práva upravená jiným zákonem.

Výpisy z účtu

Některé výbory dříve odmítaly ukázat výpisy z bankovního účtu domu s tím, že obsahují čísla účtů sousedů a zakazuje to GDPR. Tento argument správců už ale neobstojí. Nejvyšší soud v březnu 2025 rozhodl, že vlastník smí výpisy vidět celé, a to i s čísly účtů sousedů. Bez nich by totiž kontrola neměla vůbec smysl. Počítá se s tím, že si údaje o sousedech necháte pro sebe. Už dříve ale soud připomněl, že toto právo se nesmí zneužívat, například když někdo žádá o tytéž doklady neustále dokola jen proto, aby výbor zatěžoval.

Na shromáždění má každý vlastník tolik hlasů, jak velký je jeho podíl v domě , ...

Jak o výpisy požádat

Žádost výboru pošlete e-mailem nebo mu ji přineste vytištěnou. Buďte konkrétní, vyjmenujte výpisy za určité období, smlouvy s dodavateli a faktury za konkrétní práce a navrhněte termín nahlížení. Přesný seznam se totiž odmítá mnohem hůř než obecná žádost o účetnictví.

Nenechte se odradit. Jde přece jen o vaše peníze a v dokladech můžete najít třeba dlouhodobě drahou smlouvu s dodavatelem, kterou nikdo nesrovnal s konkurencí. S podklady pak můžete na shromáždění navrhnout změnu dodavatele nebo jinou výši příspěvků a ušetřit tím peníze.

Proč ve fondu nejsou peníze

Na výpisech uvidíte všechny pravidelné odchozí platby a z faktur poznáte, za co přesně se platilo. Za prázdným fondem může stát třeba splátka úvěru, na kterou už většina z domu zapomněla. V jednom společenství, jehož zápisy jsou ve sbírce listin, odcházelo na splátku úvěru na zateplení měsíčně 43 150 Kč, přes půl milionu ročně. Průměrné SVJ má podle dat ČSÚ z roku 2017 zhruba 25 bytů. Když každý vlastník platí 1 000 Kč měsíčně, vybere dům za rok kolem 300 000 Kč. Na splátku zateplení by to tedy nestačilo. Schválený úvěr je ale legitimní výdaj. Doptat se vyplatí u plateb, ke kterým nenajdete smlouvu ani souhlas shromáždění.

Když výbor odmítne

Pokud vám nikdo nevyhoví, žádost opakujte písemně a odkazujte se na § 1179. Pokud ani to nepomůže, spojte se se sousedy. Vlastníci, kteří mají dohromady víc než čtvrtinu všech hlasů a jsou nejméně dva, mohou požadovat svolání shromáždění: například ve 20bytovém domě se stejně velkými byty to bývá šest bytů. Když ho výbor nesvolá, svolejte si ho sami. Tam můžete neschválit účetní závěrku nebo dokonce zvolit nový výbor. K soudu se vyplatí jít až s přesným seznamem dokladů, které vám výbor odmítl ukázat.