Zlom pro majitele malých bytů: majitel smí odmítnout platit do fondu oprav stejnou částku jako sousedé s většími byty

Právě způsob rozdělování těchto plateb bývá v domech poměrně častým zdrojem sporů. Pokud je ale jasně ukotveno, že se výše příspěvku odvíjí od podílu na společných částech domu, může každý majitel bytové jednotky platit trochu rozdílnou částku. 

Co přesně je fond oprav

Fond oprav je v praxi poměrně zažitým termínem, který se běžně používá. Jeho oficiální zákonné označení však zní „příspěvek na správu domu a pozemku“. Tento příspěvek se platí z poměrně prostého důvodu.

Každý vlastník jednotky v domě je zároveň spoluvlastníkem celé nemovitosti. Vzhledem k tomu je v zájmu každého vlastníka, aby se nemovitost co možná nejlépe opravovala a zhodnocovala. V případě velkých oprav a investic pak nemusí být nutné řešit nedostatek finančních prostředků úvěrem. 

Platby zaplacené jednotlivými vlastníky v rámci příspěvků na správu domu a pozemku jsou nevratné a nijak se nevyúčtovávají. Zůstávají totiž na účtu společenství vlastníků jednotek, kde slouží právě pro opravy, správu a rekonstrukci domu. Povinnost přispívat do fondu oprav platí pro každého majitele jednotky. 

Podle čeho se počítá výše příspěvku

Občanský zákoník v § 1180 zmiňuje: „Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“

Společenství vlastníků jednotek však má možnost vytvořit si vlastní systém výpočtu příspěvků do fondu oprav. V tomto ohledu se často pro stanovení platby používá podlahová plocha jednotlivých bytů. Konkrétní sazba na m² pak záleží na rozhodnutí shromáždění vlastníků. 

Pokud je například příspěvek stanoven na 10 Kč na 1 m² podlahové plochy, majitel bytu o rozloze 50 m² zaplatí 500 Kč, majitel bytu o rozloze 80 m² uhradí 800 Kč. Pokud by v takovém případě po majiteli menšího bytu společenství vlastníků jednotek chtělo stejnou částku jako po majiteli větší jednotky, může se proti tomu ohradit. Neznamená to však, že by bylo možné automaticky přestat příspěvek platit. 

O ideální výši příspěvku se majitelé často dohadují , ...

Výše příspěvku bývá často předmětem konfliktů

Zákon nestanovuje, kolik minimálně nebo maximálně by měl příspěvek na správu domu a pozemku činit. Při stanovování jeho výše je na místě přihlédnout ke stáří a technickému stavu domu. Pokud předpokládáte, že bude v dohledné době nutné provést výraznější rekonstrukci staršího domu, může dávat smysl příspěvek navýšit. 

To, že jsou ceny rozdílné, ukazují i zkušenosti českých majitelů v diskuzních fórech. Na Redditu se například jeden z uživatelů podělil o konkrétní částku: „50 Kč/m2, něco okolo 120 let starý činžák, cca 30 jednotek. Barák čerstvě po rekonstrukci, společné prostory, dvůr, dvorní fasáda, sklepy, balkóny a rozvody plynu/elektřiny opravené nebo udělané nově, jen půda zůstala (ale střecha je relativně v dobrém stavu). Odložili jsme jen vnější fasádu, na kterou při současné výši budeme šetřit tak 7–8 let.“

Objevuje se však i zkušenost, kdy se u novostaveb platí výrazně nižší částky: „Kolaudace 2 roky zpátky. 10 korun na metr. Na první SVJ schůzi padl návrh na zvednutí na 15 Kč/m², ale neprošlo, protože to ještě bylo v záruce a vše je nově udělané. I tak se do fondu vybere půl míče jen tak a ono se to nakupí než bude třeba něco dělat,“ zmiňuje další z diskutujících.