Nepřepisujte bezhlavě na děti své nemovitosti. Snadno kvůli naivní smlouvě přijdete o střechu nad hlavou

Máte dům, ve kterém žijete, ale chcete ho dát jednomu ze svých potomků už teď, aby bylo jasné, komu připadne, a děti se tak nemusely hádat kvůli dědictví? Tento scénář je poměrně běžný a mnoho rodičů řeší majetkové vztahy ještě za svého života, aby předešli tahanicím po smrti. Jenže problém je, že darováním domu, v němž rodiče bydlí, přestanou být jeho vlastníky. 

Možná i ze svého okolí znáte případ někoho, kdo daroval byt či dům dceři, synovi či vnoučatům, ale ti se rozhodli, že ho chtějí prodat, což darující staví do nepříjemné pozice, a pokud si své právo na doživotní užívání smluvně nepojistili, skutečně mohou snadno přijít o střechu nad hlavou. 

Další nepříjemnou situací, která může nastat, je úmrtí dítěte, kterému jste nemovitost darovali. Nemovitost pak může v rámci dědického řízení přejít na jeho dědice, například na manžela či manželku a děti, podle konkrétní rodinné situace a pravidel dědického práva. A v případě, že s nimi nemáte dobrý vztah, jste postaveni do nepříjemné situace, neboť s nimi musíte bydlet. Než se rozhodnete nemovitost přepsat na své děti či vnoučata, dobře si rozmyslete, zda to skutečně chcete udělat. 

Ústní slib o doživotním užívání nestačí

Pokud se rozhodnete nemovitost darovat dítěti či vnoučatům, pojistěte si, že budete ve svém domově moci dožít. Největší chyba totiž není samotné darování. Největší chyba je darovat nemovitost pouze na základě rodinné důvěry a neřešit, co se stane, když se vztahy nebo životní situace změní. Naštěstí je možné darovací smlouvu sepsat tak, aby rodiče mohli v domě v klidu dožít a měli právně zajištěné právo bydlení.

Než darujete svou střechu nad hlavou, sepište neprůstřelnou darovací smlouvu , ...

Věcné břemeno

Občanský zákoník upravuje věcná břemena, mezi která patří mimo jiné služebnosti a reálná břemena. Pokud je například zřízena služebnost bydlení či užívání, může oprávněný za stanovených podmínek nemovitost užívat po dobu, na kterou bylo právo zřízeno (může jít například o dobu jeho života). Toto právo se váže k nemovitosti, nikoli pouze k jejímu vlastníkovi. Je proto důležité rozlišovat mezi služebností a reálným břemenem.

Služebnost, reálné břemeno a výměnek

Služebnost znamená, že vlastník nemovitosti musí něco strpět. V tomto případě může jít například o povinnost strpět bydlení či užívání části nemovitosti rodiči. Na druhou stranu reálné břemeno vlastníkovi ukládá povinnost něco poskytovat nebo konat. 

Jak uvádí JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.: „Jako příklad reálného břemene se často uvádí tzv. výměnek, kdy povinná osoba poskytuje oprávněné osobě bydlení, ale také jí poskytne výživu nebo osobní péči.”

Pokud tedy rodič očekává od dítěte nejen možnost v nemovitosti bydlet, ale také například pomoc ve stáří, je vhodné tyto povinnosti ve smlouvě přesně vymezit.

Nestačí napsat, že rodič má „právo doživotního užívání“. Ve smlouvě by mělo být co nejpřesněji popsáno, co může oprávněný užívat a jak se budou dělit náklady. Jinak se může původně dobře míněné darování změnit v konflikt o energie, opravy nebo rozsah užívání domu.

Zákaz zcizení a zatížení

Rodič si může vedle práva doživotního užívání sjednat také zákaz zcizení a zatížení. Tím může omezit možnost dítěte nemovitost prodat nebo ji například zatížit dalším věcným právem. Takový zákaz ale není automatický. Musí být správně sjednán jako věcné právo a jeho použití má zákonné podmínky.

Samotný zákaz zcizení a zatížení navíc není totéž jako právo bydlení. Zatímco služebnost může chránit možnost rodiče v nemovitosti bydlet, zákaz zcizení a zatížení omezuje vlastníka v nakládání s nemovitostí. V konkrétní situaci proto může dávat smysl kombinace více právních nástrojů.

Praktický postup před darováním nemovitosti dítěti

Nejdříve si řekněte, proč chcete převádět nemovitost už teď a zvažte, zda není jednodušší nechat nemovitost v majetku rodiče a řešit ji až v dědictví. Pokud chcete nemovitost opravdu darovat, nespoléhejte na ústní slib dítěte a nechte připravit darovací smlouvu ideálně advokátem nebo notářem. Dořešte služebnost bydlení/užívání. Přesně specifikujte, co můžete jako rodič užívat, a dohodněte se také na tom, kdo platí energie a opravy. Zvažte zákaz zcizení a zatížení. Pokud má dítě rodiče živit nebo se o něj starat, zvažte výměnek či jiné věcné právo. Zkontrolujte, že jsou všechna relevantní práva skutečně zapsaná v katastru. Teprve poté, co máte smlouvu správně připravenou a rozumíte všem jejím podmínkám, ji podepisujte.

Darování nemovitosti dítěti či vnoučatům za života je možné, ale abyste kvůli ústním slibům nepřišli na stará kolena o střechu nad hlavou, sepište smlouvu tak, abyste byli chráněni a měli jistotu, že ve svém domově budete moci nerušeně dožít.