Deset let parkoval na pozemku svého souseda. Poté se obrátil na úřad, že má právo si pozemek už nechat

Laická veřejnost někdy pojem vydržení zaměňuje s dlouhodobým užíváním, ačkoliv právně jde o dva zcela odlišné jevy. Vydržení je jeden z nejsilnějších titulů českého občanského práva, protože způsobuje přechod vlastnického práva mimo obvyklou cestu. Právě proto existují přísné podmínky, které vylučují, aby si kdokoliv mohl nárokovat cizí pozemek jen na základě jeho dlouhodobého užívání. 

Co je vydržení a jak funguje? 

Vydržení je právní institut, kterým dochází k nabytí vlastnického práva k určité věci na základě její dlouhodobé držby. V praxi to znamená, že osoba, která má věc v držbě po zákonem stanovenou dobu, se stává jejím vlastníkem, i když ji nikdy nekoupila ani nezdědila. Zákon rozlišuje dva režimy – řádné a mimořádné vydržení. Řádné vyžaduje 10 let nepřerušené držby a poctivou a pravou držbu opírající se o právní titul. Mimořádné vydržení pak vyžaduje 20 let nepřerušené držby, ale právní titul k ní zapotřebí není. 

„Deset let jsem parkoval na části sousedova pozemku, aniž by proti tomu cokoliv namítal. Když jsem se následně začal zajímat na úřadě o to, zda mi už na pozemek nevzniklo právo, zjistil jsem, že samotná délka jeho užívání k vydržení nestačí.“

Podle občanského zákoníku je poctivým držitelem ten, kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu určité právo skutečně náleží. Detentor je naopak ten, komu byla věc zapůjčena k dočasnému užívání, ale sám si je vědom toho, že mu věc nepatří. Pokud vám například kamarád půjčí auto, jste detentorem. I kdybyste s ním jezdili deset let, nebude vaše. Naopak pokud si koupíte auto v dobré víře, ale později se zjistí, že prodávající nebyl skutečným vlastníkem, můžete být oprávněným držitelem a auto byste mohli vydržet.

Cesta k řádnému vydržení vyžaduje několik podmínek

Pro nabytí vlastnického práva řádným vydržením musí být splněno několik podmínek současně. První z nich je tzv. poctivá držba, kdy držitel musí být přesvědčen, že mu pozemek nebo věc skutečně náleží. Zároveň musí existovat právní důvod, který by jinak postačoval ke vzniku vlastnického práva, například kupní nebo darovací smlouva.

Dále je nutné nepřerušeně držet věc po dobu 10 let. Pokud dojde k přerušení vydržecí doby, může to mít vliv na její další běh. Soudy opakovaně uvedly, že přihlížejí rovněž k tomu, zda skutečný vlastník po celou vydržecí dobu proti držbě aktivně nezasáhl. V případě, že vlastník dlouhodobě ignoruje, že někdo drží jeho pozemek, soud to považuje za relevantní faktor. 

Mimořádné vydržení vyžaduje 20 let 

Vedle řádného vydržení upravuje český občanský zákoník také tzv. mimořádné vydržení, které funguje odlišně a upravuje jej § 1095. Klíčovým rozdílem je, že není třeba prokazovat právní důvod držby, nesmí však být prokázán nepoctivý úmysl držitele. U mimořádného vydržení je tedy zásadní, aby držiteli nebyl prokázán nepoctivý úmysl. Jednalo by se tak například o situaci, kdy máte oplocenou část pozemku vašeho souseda, staráte se o ni jako o vlastní a žádná ze stran se nesnaží skutečný stav ověřit.

Soudy v praxi často řeší mimořádné vydržení věcného břemene cesty, které umožňuje přístup k nemovitosti. , ...

Kdy vydržení neplatí? 

Lidé v sobě mají zakořeněnou představu, že když něco budou dlouho užívat, automaticky jim na to vzniká nárok. V praxi je však situace přesně opačná. Pokud například pozemek využíváte s vědomím, že patří někomu jinému a vlastník vám to pouze toleruje, zpravidla tím nejsou splněny podmínky pro jeho vydržení. Ta může vzniknout konkludentně (mlčky) i výslovně, ale nikdy majitele nezbavuje vlastnictví pozemku. 

Totéž platí o situacích, kdy je pozemek užíván se souhlasem vlastníka, v rámci nájemního nebo pachtovního vztahu, stejně jako v případě nepoctivého úmyslu. Pokud vlastník začne své právo aktivně hájit, například se obrátí na soud, může to mít zásadní vliv na splnění podmínek vydržení. Samotné dlouhodobé parkování na sousedově pozemku proto automaticky nezakládá nárok na jeho vydržení.

Kdy na vydržení vzniká nárok? 

Vydržení se v praxi týká nejčastěji situací, kdy kupující koupí pozemek podle katastru, ale fyzicky ho přebírá v hranicích, jak je užíval samotný prodávající. Například plot může být v jednom místě o pár metrů mimo skutečnou hranici a kupující si celé roky myslí, že mu patří i tato část. Takový pozemek by v budoucnu teoreticky mohl být vydržen, pokud ani člověk, kterému pozemek patří podle katastru, neprojevuje žádný zájem o nápravu. Jedná se zejména o situace na venkově, kdy jsou domy a jejich hranice desítky let na stejném místě a katastr to nemusí vždy úplně reflektovat. 

Kromě toho se vydržení relativně často týká situací, kdy je přístup k nemovitosti možný pouze přes cizí pozemek. V modelové situaci z webu Dostupný Advokát pan Miloš a jeho rodiče 30 let jezdili ke své chatě po cestě vedoucí přes 40 metrů sousedova pozemku. Když soused zemřel a jeho potomci chtěli cestu zakázat, soud rozhodl, že došlo k mimořádnému vydržení věcného břemene cesty. Miloš tedy nemá nárok na vlastnictví pozemku, ale má trvalé právo přes něj jezdit. Pokud však soused tvrdí, že váš pozemek je nově jeho jen proto, že jste mu na něm desítky let dovolovali parkovat, u soudu s takovou argumentací určitě nepochodí.