Odstranění plísně v bytě nemusíte vždy platit ze svého. Za určitých okolností musí náklady uhradit SVJ

Plíseň mívá dvě různé příčiny

Černé skvrny v koutě vypadají v každém bytě podobně, ale jejich původ se může lišit. Státní zdravotní ústav u plísně rozlišuje dvě skupiny příčin: stavební závady a nevhodné užívání bytu. Mezi stavební závady patří zatékání střechou, žlaby nebo kolem oken, vzlínající vlhkost u starých základů, prasklé stoupačky a takzvané tepelné mosty. To jsou totiž místa, kudy z bytu uniká teplo rychleji než jinde, většinou u nezateplených obvodových zdí, rohů domu nebo stropů nad průjezdem či garáží. Zeď je tam zevnitř totiž chladnější.

Plíseň k růstu ani nepotřebuje, aby po zdi stékala voda. Podle normy ČSN 73 0540–2 začíná růst, jakmile vlhkost u povrchu stěny dosáhne 80 %. V bytě s teplotou 21 °C a běžnou vlhkostí vzduchu 50 % stačí, aby teplota povrchu zdi klesla zhruba pod 13,6 °C. Právě proto se plíseň objevuje často v rozích a u stropů, i když na zdi orosení nevidíte.

Druhou skupinou je běžný provoz bytu, jako je vaření, praní, sušení prádla bez větrání, úsporné topení nebo skříň těsně u venkovní stěny. Takové podmínky zvýší vlhkost natolik, že plíseň vyroste v domě i bez jediné vady.

Kdy za plíseň odpovídá SVJ

Ne všechno, co ohraničuje váš byt, patří jen vám. Majiteli bytu patří příčky, omítky, podlahy a rozvody v bytě, zbytek stavby patří všem vlastníkům společně a stará se o něj SVJ. Podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. jsou společnými částmi domu obvodové stěny, nosné konstrukce, základy a střecha s izolacemi, žlaby a svody. Patří sem i obvodová zeď, která ohraničuje jen váš byt, a její oprava proto není vaše starost. Většinou i okna, i když prohlášení vlastníka konkrétního domu může jejich status upravit jinak.

SVJ tedy odpovídá za opravu, když plíseň vzniká kvůli vadě některé z těchto částí, nejčastěji obvodové zdi, střechy nebo základů. Údržba a opravy společných částí jsou totiž podle § 1189 občanského zákoníku jeho zákonnou povinností. Ministerstvo zdravotnictví navíc plíseň vzniklou kvůli nevyhovující tepelné izolaci nebo hydroizolaci posuzuje automaticky jako stavební závadu.

Měření vlhkosti pomůže doložit, odkud plíseň pochází , ...

Kdo platí odstranění plísně

S plísní jsou spojené tři různé výdaje. Opravu samotné příčiny, třeba zateplení zdi nebo novou hydroizolaci, platí SVJ z fondu oprav. Následky v bytě, jako je nová omítka nebo malba, si majitel většinou řeší sám. Pokud ale vznikly proto, že SVJ porušilo své povinnosti, můžete po něm náhradu škody požadovat. Stejně to platí i pro třetí výdaj, například ušlé nájemné.

Právě takový případ letos v červnu řešil Nejvyšší soud. Majitelka bytu v přízemí nad garážemi měla kvůli nedostatečné izolaci domu v bytě plíseň a musela nájemníkům slevit polovinu z nájemného 15 000 Kč. Výbor o problému věděl, shromáždění vlastníků o opravě ale nehlasovalo a další se přes dva roky nekonalo.

Podle soudu musí ale výbor nahlášenou vadu v přiměřené lhůtě prověřit, informovat o ní vlastníky a pak je nechat hlasovat. Pokud o vadě ví a shromáždění nesvolá, porušuje tím své povinnosti. Neobhájí se navíc ani tím, že vlastníci opravu neschválili, pokud bylo doloženo, že je nezbytná, aby škoda dál nevznikala. SVJ pak může zaplatit majiteli právě i ušlé nájemné.

Co dělat, když SVJ problém ignoruje

Nejdřív doložte příčinu fotografiemi s datem, měřením vlhkosti, případně i znaleckým posudkem. Výboru pak pošlete písemný podnět s důkazy a žádostí o zařazení opravy na program shromáždění a raději si uschovejte doklad o doručení. Když se ani přesto shromáždění nekoná, mohou vlastníci s více než čtvrtinou hlasů žádat o svolání shromáždění. Pokud výbor ani pak nereaguje, mohou ho svolat sami na náklady SVJ. Obrátit se můžete případně i na stavební úřad, který může vlastníkům domu nařídit odstranění závady. Poslední možností je pak žaloba.

Kdy platí majitel sám

Pokud plíseň vzniká běžným provozem bytu, náklady nese majitel. Hradíte také opravy vad uvnitř bytu i údržbu a drobné opravy společných částí, které užíváte sami, například balkonu nebo lodžie. Pokud vlhkost způsobuje soused, řešíte to přímo s ním a SVJ ho může vyzvat i k nápravě. Než tedy plíseň vystříkáte nebo přetřete, zjistěte si příčinu. Nátěrem totiž stavební vadu jen zakryjete a plíseň se i tak vrátí.