Potřebuje stát váš pozemek pro stavbu silnice nebo dálnice? Můžete dostat až 8násobek ceny ze znaleckého posudku

Investor se však zpravidla snaží dohody docílit a vyvlastnění je tak bráno až jako poslední možnost. Ne vždy je ale majitel pozemku spokojený s tím, jakou sumu mu investor za odkup pozemku nabídne. Naštěstí má ale možnosti, jak takovou situaci řešit.

Vyvlastnění pozemku jako poslední možnost

Zákon č. 184/2006 Sb. výslovně uvádí: „Vyvlastnění je přípustné jen pro účel vyvlastnění stanovený zvláštním zákonem a jen jestliže veřejný zájem na dosažení tohoto účelu převažuje nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Vyvlastnění není přípustné, je-li možno práva k pozemku nebo stavbě potřebná pro uskutečnění účelu vyvlastnění získat dohodou nebo jiným způsobem.“

V některých případech může být kupní cena osmkrát vyšší než hodnota z posudku

Základem pro výpočet nabídky investora je tzv. cena obvyklá stanovená ve znaleckém posudku. První posudek vypracovává Ředitelství silnic a dálnic a přikládá jej k návrhu kupní smlouvy. Je přitom pochopitelné, že tento posudek nemusí nutně odrážet nejvyšší možnou hodnotu vaší nemovitosti. 

V případě, že na tuto dohodu přistoupíte a kupní smlouvu podepíšete, liniový zákon vám navíc garantuje výrazné navýšení ceny stanovené posudkem. Podle § 3b zákona č. 416/2009 Sb. se totiž tato cena násobí koeficientem 8 u pozemků, jako jsou například orná půda, lesní pozemky či louky. 

Pokud tedy budeme uvažovat příklad, že znalec stanoví obvyklou cenu zemědělského pozemku na 500 000 Kč, kupní cena při dobrovolném výkupu podle liniového zákona činí 4 miliony Kč.

U stavebního pozemku a domu tento koeficient neplatí

Jiná situace nastává u stavebních pozemků a staveb. V takovém případě je podle liniového zákona koeficient 1,5. Pokud bychom uvažovali rodinný dům se stavebním pozemkem oceněný na 6 milionů Kč, při aplikaci koeficientu 1,5 by odpovídal kupní ceně 9 milionů Kč.

Majitel pozemku si může nechat vypracovat vlastní znalecký posudek , ...

Majiteli lze doporučit prověřit základní cenu stanovenou v posudku

Koeficient je pro jednotlivé typy pozemků pevně daný. Proměnlivý je však základ, který se tímto koeficientem násobí. Znalec přitom stanovuje obvyklou cenu nemovitosti. Vlastník pozemku nebo stavby však může přistoupit k tomu, že si nechá zkontrolovat, zda tato obvyklá cena odpovídá porovnávané lokalitě. Kromě toho je vhodné ověřit, zda byly znalcem správně započteny součásti a příslušenství, zda byl správně určen charakter pozemku a podobně. 

Majitel nemovitosti nemá povinnost slepě akceptovat posudek, který mu byl Ředitelstvím silnic a dálnic předložen. Právě naopak. Dle zákona si můžete nechat vypracovat vlastní znalecký posudek. Zkušený znalec tak dokáže při ocenění zohlednit faktory, které mohou výslednou částku zvýšit. Typickým příkladem je zohlednění polohy pozemku v blízkosti rozvíjející se zástavby, dostupnost infrastruktury nebo rozvojové plány obce nezávislé na stavbě dálnice. 

Pokud se nedohodnete, přichází na řadu vyvlastnění

Pokud se investor s majitelem pozemku nedohodne, může na scénu přijít vyvlastnění pozemku. Je ale důležité zdůraznit, že 8násobný nebo 1,5násobný bonus se vztahuje k dobrovolné kupní smlouvě podle liniového zákona. Pokud už dojde k vyvlastnění, náhrada se stanovuje podle zákona o vyvlastnění. Právě to je hlavní důvod, proč může být dohoda finančně výhodnější.