Koupě domu s "černým" nájemníkem: Jak se legálně zbavit člověka, který v domě stále bydlí, ale neplatí
Při koupi nemovitosti musí kupující brát v potaz nejen vlastní požadavky na cenu, lokalitu, velikost a dispozice domu, ale také další proměnné, jež mohou později vyústit i v soudní spory. Zkomplikovat obchod může například osoba, které předchozí majitel nemovitost pronajal.
Sledovat v Google Zprávách
Pokud se chystáte koupit dům, ve kterém již žije nájemník, je nutné myslet na to, že nájemní smlouva s převodem vlastnického práva na nemovitost nezaniká. Právě naopak, nový majitel nemovitosti se stává zároveň novým pronajímatelem, který má nárok na úhradu nájemného.
Co si zjistit, před koupí nemovitosti?
Výpověď nájmu kvůli změně vlastníka nemovitosti tedy zákon nepovoluje. Před koupí domu s nájemníkem je proto nejprve nutné zjistit, co obsahuje nájemní smlouva uzavřená mezi stávajícím vlastníkem a nájemníkem. Nejdůležitější je přitom informace o tom, na jak dlouhou dobu je nájemní smlouva uzavřena.
Vystěhovat neplatícího nájemníka není snadné
, ...
U nájmu sjednaného na dobu určitou, a navíc bez jasně stanovených důvodů pro jeho výpověď je potřeba zbystřit. Taková situace může novému majiteli domu výrazně zkomplikovat možnost ukončení nájemního vztahu, a to i v případě, že nájemník přestane řádně hradit nájemné. Přesto, že v případě hrubého porušení smluvních podmínek je okamžitá výpověď možná, celý proces bývá složitý a zdlouhavý, jak potvrzuje i obchodní ředitel společnosti Dokonalý nájemník, Matěj Bílek:
„Uvádí se, že vystěhování soudní cestou trvá minimálně jeden rok. V praxi se setkáváme s dobou 1,5 roku a více. Je to tedy časově náročné i finančně nákladné. Náklady na vystěhování se pohybují ve statisících a po dokončení procesu se obvykle navíc objeví škody na nemovitosti. Pokud si představíme majitele, který má byt jako investici a zároveň splácí vlastní závazky, může to být bez finanční rezervy velmi nepříjemné."
Převod složených kaucí
S převodem vlastnického práva a s ním i práv pronajímatele přechází na nového vlastníka také povinnost vrátit nájemníkovi v případě výpovědi z nájmu složenou kauci. Pakliže jste ale s předchozím majitelem v kupní smlouvě neujednali podmínky převodu složených jistot, nelze zpětně od bývalého majitele jejich vrácení požadovat.
Proto je potřeba v kupní smlouvě zohlednit i všechny povinnosti plynoucí z probíhajícího pronájmu včetně převodu kaucí, pokud nějaké nájemník při podpisu nájemní smlouvy skládal. To, jaké podmínky týkající se této oblasti budou ve smlouvě ujednány, přitom závisí výhradně na domluvě kupujícího a prodávajícího, neboť zákon v tomto směru žádná pravidla nestanovuje. Jednou z možností je například odečtení kauce od kupní ceny domu.
Jak se zbavit neplatícího nájemníka?
V případě, že se vám nějakým nešťastným nedopatřením podaří koupit dům s nájemníkem, který přestane nájem zcela platit, v žádném případě se nesnažte jej násilně vystěhovat, ani odpojovat energie. Takové jednání je totiž nezákonné. Ochrana nájemníků českým právním systémem je opravdu silná.
Hrubé porušení podmínek nájemní smlouvy často musí řešit soud
, ...
V momentě, kdy nájemník přestane platit nájem, je prvním krokem, který pronajímatel musí učinit, zaslání písemné výzvy k úhradě dlužné částky. V tomto dopise je třeba jasně specifikovat, o jak vysokou částku se jedná a také uvést období, za které nebyl nájem zaplacen. Kromě toho je nutné také zmínit dobu splatnosti, do které je pronajímatel povinen dluh uhradit.
Pokud nájemník na výzvu nereaguje nebo své závazky dlouhodobě neplní, vzniká pronajímateli právo přistoupit k výpovědi nájemní smlouvy. U méně závažných porušení bývá standardní tříměsíční výpovědní lhůta, v případě zvlášť závažného porušení povinností, například právě při neplacení nájmu po dobu alespoň tří měsíců, je možné dát i výpověď bez výpovědní doby.
Ani po ukončení nájemního vztahu ale nemusí mít vlastník vyhráno. Pokud nájemník odmítne nemovitost dobrovolně opustit, nezbývá často než podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Soudní řízení bývá časově i finančně náročné a může se protáhnout na dlouhé měsíce. Pronajímatel přitom musí doložit existenci dluhu a správné doručení výzvy i samotné výpovědi. Bez dodržení zákonného postupu totiž soud nemusí žalobě vyhovět.
