Chatky v zahrádkářských koloniích pořídíte už od 150 tisíc. Bez kontroly katastru můžete ale nepříjemně narazit

Co si vlastně koupíte?

V Česku má zahrádku v kolonii přes 230 000 lidí. Pěstují tam rajčata, koupají se v bazénu a grilují do večera. Zní to jako výhra. Výhra to ale je jen tehdy, když víte, co kupujete.

Na chatce v kolonii není lákavá jen kupní cena. Jde i o náklady po dobu dalších let. Roční poplatky bývají nižší než náklady na servis auta. Elektřina záleží na připojení, voda bývá sezónní a sdílená. A kdo koupí chatku v dobrém stavu a neplánuje přestavbu, může mít na dlouhé roky klid. Chalupa kousek od města by přitom stála několikanásobek. S hypotékou, daní z nemovitosti a celoroční údržbou.

Vidíte inzerát na zahrádku, kterou jste vždy chtěli. V Praze dnes začínají ceny od stovek tisíc. Ještě před deseti lety to byly desetitisíce. Než zavoláte prodejci, podívejte se do katastru. Ověření vlastnictví pozemku je zdarma, trvá dvě minuty a pomůže vám předejít budoucím problémům.

Některé chatky pozemek zahrnují, některé ale ne. Podle zákona mohou být stavby existující před 1. lednem 2014 zapsány v katastru odděleně od pozemku. Tím pádem máte u takové zahrádky vlastníka pozemku a vlastníka stavby zvlášť. Co to pro vás znamená?

Pozemek patří obci nebo svazu

Existují tři modely vlastnictví takového pozemku. V prvním ho máte v osobním vlastnictví, což není tak časté. V druhém máte pozemek pronajatý od obce či města. Platíte každý rok městu nájemné neboli pachtovné. Pacht je od roku 2014 standardním pronájmem půdy. To znamená, že vše, co na zahradě vypěstujete, je vaše. Máte uzavřenou smlouvu a s tím spojenou i výpovědní lhůtu. Ve třetím modelu je vlastníkem pozemku ČZS nebo soukromník. Smlouva je pak čistě mezi vámi dvěma.

Roční pachtovné se například v pražských koloniích pohybuje mezi 3 000 a 6 000 Kč. To není zase tolik. Za pět let od koupě ale může vlastník pachtovné při obnově smlouvy zdvojnásobit a vy nemáte páku pro vyjednávání o ceně.

Chcete si přistavět terasu?

Chatka je vaše. Jenže možnosti úprav závisí na někom jiném. Podle stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.) platí, že pokud nejste vlastníkem pozemku, musíte k jakémukoliv stavebnímu záměru doložit písemný souhlas toho, kdo vlastníkem je. Bez něj žádost stavební úřad ani nezpracuje.

Skleník na zahrádce , ...

Přijde vám triviální žádat o povolení při stavbě něčeho tak malého, jako je skleník? Bohužel je to tak. Při změně dispozice chatky nebo při stavbě verandy či většího skleníku musíte jednat podle pravidel. Ukazují to i diskuze na komunitních fórech. V jedné z nich řešil majitel zahrádky vrt a zvažoval jeho koupi. A uživatelé, kteří mají se zahrádkami zkušenosti, ho upozorňovali, že tím může ovlivnit hladinu vody u sousedů a musí si proto obstarat souhlas úřadu i okolí.

U chatky si samozřejmě můžete vybrat novou barvu nátěru, vyměnit okno nebo pověsit záclonu. Jde jen o stavební zásahy, ne o běžnou údržbu. Ale chatka, do které nemůžete investovat ani ji zvelebovat, ztrácí hodnotu jinak než klasická nemovitost.

Územní plán vám může překazit plány

Zahrádkářská kolonie ve městě leží třicet let. Zastupitelé pak schválí nový územní plán a zahrádkáři dostanou výpověď. I takové riziko existuje. Každá obec má zveřejněný vlastní územní plán. Je-li plocha s vaší zahradou vedena jako „zeleň“ nebo „rekreace“, nezaručí vám to automatickou ochranu.

Zastupitelé mohou změnit názor. V roce 2021 byl v Praze na Libeňském ostrově zájemce ochotný zaplatit i 800 000 Kč jako odstupné za volnou zahrádku se zděnou chatkou. Věděl přitom, že pozemek patří magistrátu a smlouva může být vypovězena s ročním předstihem. „Je to trochu risk, ale půjdu do toho,“ citovaly ho Hospodářské noviny.

Zahrádka v Česku , ...

Chatka v kolonii ale přitom vůbec není špatná investice. Vstupní náklady jsou oproti chalupě nižší. Zahrádku koupíte bez hypotéky a většina kolonií leží kousek od města, takže přijet po práci na hodinu na záhon je snadné. Výhodou může být i komunita lidí, kteří se znají a rádi si pomohou.