Stavba s číslem evidenčním místo popisného je problém pro banky i úřady. Za hypotéku si nechají pořádně zaplatit

Víte, jak na první pohled rozlišit, o jaký typ stavby jde? Číslo v červeném obdélníku je číslo popisné a číslo v modrém nebo zeleném obdélníku je evidenční. Tato čísla přiděluje obecní úřad na základě rozhodnutí stavebního úřadu k čemu smí být stavba užívána.

Podle zákona č. 128/2000 Sb. o obcích se rozlišují dvě hlavní kategorie. Číslo popisné je to, které doplňujete do formulářů jako součást adresy a označuje stavby k trvalému bydlení. Naopak číslo evidenční vyznačuje stavby pro rodinnou rekreaci, dočasné objekty nebo stavby nevyžadující povolení, například chaty, zahradní chatky, stavební buňky nebo jiné dočasné objekty na staveništi.

Co je váš dům, si jednoduše ověříte v katastru nemovitostí online v listu vlastnictví, v sekci B Nemovitosti, v polích „způsob využití“ nebo „typ čísla“. Ověření se hodí i proto, že tabulka na domě nemusí být správně osazena nebo může být po přečíslování neaktuální. Evidenční číslo nezní jako taková katastrofa, ale určité problémy vzniknout mohou.

Proč to banka vidí jako problém

Rozdíl v těchto dvou číslech pro banku znamená, že vám na stejnou nemovitost půjčí o 10 % méně z její hodnoty. Na domě za 3 miliony je to například 300 000 Kč, které budete muset mít z vlastních zdrojů.

Číslo popisné je v červeném obdélníku , ...

Banka potřebuje zástavu, která je snadno prodejná, a rekreační objekt přitahuje kupující méně než rodinný dům. Proto k nim banky přistupují opatrněji. Banky mají standardní LTV (poměr půjčky k hodnotě nemovitosti) u rodinných domů nastaven na 80–90 %. U rekreačních objektů je to ale maximálně 70 %, výjimečně 80 %, jde-li například o prémiovou lokalitu nebo výborný stav. Některé banky navíc účtují u rekreačních nemovitostí vyšší úrokovou sazbu. Přesná výše záleží na konkrétní bance.

Může se i stát, že banka nemovitost s evidenčním číslem odmítne jako zástavu. Obzvlášť pokud nemovitost nesplňuje podmínky celoročního obývání, což je funkční koupelna, WC, topení, pitná voda a přístupová cesta.

Podívejme se na orientační výpočet. Máme tu nemovitost k prodeji za 2 700 000 Kč. Berete-li si hypotéku na rodinný dům, banka vám poskytne 2 160 000 Kč. Vlastních prostředků musíte mít 540 000 Kč. V případě rekreačního objektu vám ale banka dá 1 890 000 Kč. Musíte zaplatit o 270 000 Kč víc z vlastní kapsy, celkem tedy 810 000 Kč. Úroky z hypotéky na rekreační objekt si navíc nelze odečíst z daňového základu, jak je to možné u rodinného domu.

Další nástrahy evidenčního čísla

Komplikace ale nekončí u hypotéky. Například podle aktuálních sazeb dle zákona č. 338/1992 Sb. bývá daň z nemovitosti u rekreačních objektů vyšší než u rodinných domů. A pokud se rozhodnete objekt zrekonstruovat, DPH na práci a materiál je místo 15 % u rodinných domů 21 %. Budete-li chtít využít dotaci na zateplení, okna nebo vytápění, nepochodíte. Nová zelená úsporám se poskytuje jen stavbám pro bydlení.

Navíc ne vždy si můžete přihlásit trvalý pobyt v objektu s číslem evidenčním. Stavební zákon říká, že stavbu je nutné využívat k určenému účelu, ale zákon o evidenci obyvatel přihlášení trvalého pobytu v rekreačním objektu výslovně nezakazuje. Přístup jednotlivých obcí se proto liší. To ale neznamená, že objekt nemáte kupovat.

Objekt můžete rekolaudovat

Ověřte si typ čísla ještě před koupí objektu , ...

Co když nemovitost evidenční číslo má, ale je to váš vysněný dům? Dá se to změnit. Pro změnu účelu stavby musí objekt splňovat technické normy pro bydlení a změna musí být v souladu s územním plánem obce dle stavebního zákona č. 183/2006 Sb.

Stavební odbor obecního úřadu by měl do 30 dní vyjádřit souhlas nebo nesouhlas. Pokud územní plán bydlení v dané lokalitě nepovoluje, pak se musí územní plán změnit. A to může trvat i rok. Ideálně to řešte ještě před žádostí o hypotéku. Jakmile to máte schválené, objekt bude zapsán do katastru, od obce dostane číslo popisné a můžete žádat o hypotéku za standardních podmínek i o dotace na zateplení. Rekolaudace není zase tak složitá, jen si ověřte, zda je vůbec možná.