Češi podceňují jeden detail při sjednávání hypotéky. Rozdíl může dělat stovky tisíc korun

Hypotéka s nejnižším úrokem vypadá na první pohled také nejvýhodněji. Je ale třeba myslet na to, že tento úvěr budete splácet klidně třicet let. A za tu dobu se může úrok změnit mnohokrát. Kromě jeho výše se tak vyplatí sledovat i další podmínku hypotéky, a to fixaci. Ta nám říká, po jakou dobu máme výhodný úrok garantovaný. A tady nastává opravdu velké rozhodování, které často vyžaduje i pomoc ostříleného finančního poradce. Ne vždy je totiž dlouhá fixace dobrá pro všechny klienty. Správně zvolená strategie vám tak ušetří spoustu peněz i starostí do budoucna.

Vyhněte se chybám při sjednání hypotéky , ...

Iluze dlouhé jistoty

Délka fixace u hypotéky je obvykle 3, 5, 7 nebo 10 let. Individuálně může být i jiná, při velmi vysokých úrocích například pouze roční a podobně. Tento zásadní parametr určuje, jak dlouho budou podmínky vaší hypotéky stejné. Mnoho lidí považuje dlouhou fixaci za takovou jistotu. Vědí, že deset let bude splátka stejná, což jim přináší určitý pocit klidu. 

K nejdelší fixaci se přirozeně kloníme hlavně v době nízkých úrokových sazeb. Naopak při vysokých sazbách volíme krátkou fixaci s nadějí, že úroky brzy spadnou a budeme tak moci refinancovat nebo požádat o jejich snížení. Problém nastává především ve chvíli, kdy se na délku fixace nepodíváme v trochu širším pojetí.

Krátká fixace totiž často nabídne nižší startovní úrok. Pokud ale budou úrokové sazby stále růst, může nás po uplynutí tří let čekat skokový nárůst měsíční splátky, kterou si možná nebudeme moct dovolit. Pokud se totiž konec fixace trefí do špatného ekonomického období, může být splátka ze dne na den o několik tisíc korun vyšší.

Dlouhá fixace naopak nabízí stabilitu, ale banka si za tuto jistotu obvykle účtuje vyšší marži. Navíc můžete skončit “uvěznění” v nevýhodných podmínkách na dlouhé roky bez možnosti hypotéku refinancovat bez vysokých poplatků. To je nevýhodné především ve chvíli, kdy začnou úroky rapidně klesat o více než procento.

Co se děje za oponou po skončení fixace?

Co se ale děje poté, co období fixace skončí? O tom se mluví poměrně málo. V tuto chvíli většina klientů očekává, že jim banka sama od sebe nabídne ten nejvýhodnější aktuální úrok a dostanou tak stejné podmínky, jako noví klienti. Realita je však taková, že klient automaticky dostane mnohem horší nabídku než nový žadatel.

Je důležité se tak na toto období připravit, sjednat si předem schůzku v bance a vyjednat si co nejlepší podmínky. S dostatečným předstihem se zeptejte také na podmínky u jiných bank. Po skončení fixace máte totiž nárok hypotéku refinancovat. To znamená mimo jiné i změnu banky za tu, která nabídne nejlepší podmínky pro klienta.

Pozor ale na situace, kdy se vaše “vyjednávací” postavení oproti době sjednání zhoršilo. Zde mluvíme například o situaci, že je momentálně jeden z žadatelů na rodičovské dovolené, stal se invalidním důchodcem nebo třeba přešel ze zaměstnaneckého poměru na SVČ.

Správně nastavená doba fixace je základ , ...

Mimořádné splátky jako nejrychlejší cesta k úspoře

Zákon o spotřebitelském úvěru sice klientům umožňuje splatit až 25 % jistiny ročně bez sankcí v období měsíce před výročím smlouvy, ale banky mají i pro toto rozdílné podmínky. Právě zde vzniká největší rozdíl v celkovém přeplacení úvěru.

Představte si modelový příklad:

Úvěr 5 000 000 Kč na 30 let. Pokud využijete možnost vkládat mimořádné splátky a ročně nad rámec splatíte například 100 000 Kč, zkrátíte si splatnost o celé roky a na úrocích ušetříte částku, za kterou byste si pořídili nové auto. Některé banky si však stále účtují různé administrativní poplatky za „vyčíslení dluhu“ nebo mají komplikované procesy hlášení splátek předem. 

Skvělým benefitem je tak možnost vkládat mimořádné splátky jistiny jednoduše přes mobilní bankovnictví kdykoliv během roku. Tato služba umí uspořit spoustu peněz na finálně zaplacených úrocích a je vhodné se na ni poptat už při vyřizování hypotéky. 

Proč úrok není konečná cena

Úroková sazba ale není ten pomyslný základ, ze kterého bychom měli vycházet. Zásadním údajem je RPSN. Jde o celkové náklady na hypotéku, které zahrnují hned několik položek. Mezi ty patří samotný úrok, dále pak třeba vedení účtů, poplatek za odhad nemovitosti, povinné pojištění, poplatky za zpracování hypotéky nebo katastrální poplatky. 

Při kalkulaci se tak kromě úroku poptejte především na RPSN, protože hypotéka s nižším úrokem může být ve finále dražší. Pokud například jedna banka nabídne hypoteční úrok 4,9 % a RPSN 5,6 %, bude levnější banka, která má sice úrok 5,1 %, ale RPSN pouze 5,3 %.