Koupě nemovitosti s neohlášenou pergolou nebo studnou se stane vaší noční můrou. Úředníci po vás můžou chtít demolici i 10 let po koupi

Podle aktuálního znění stavebního zákona přitom platí, že stavby postavené bez ohlášení nebo povolení mohou způsobit stávajícímu majiteli problémy i přesto, že je postavil někdo jiný (zpravidla původní vlastník). Ať už jde o pergolu, garáž, zahradní domek nebo jinou drobnou stavbu, úřad může v případě zjištění, že došlo při realizaci k pochybení, nařídit její odstranění. Ještě rozsáhlejší komplikace mohou vzniknout ve chvíli, kdy problematickou stavbu představuje studna. Dobrou zprávou je, že při splnění určitých předpokladů se může nový majitel problémům vyhnout. 

Zákon hovoří jasně: Problematická může být i stavba, kterou postavil původní majitel

Problematice staveb, které byly vybudované bez povolení nebo ohlášení, se věnuje především zákona č. 283/2021 Sb., o kterém se v praxi běžně hovoří jako o novém stavebním zákonu. Podle něj může příslušný stavební úřad nařídit odstranění stavby za předpokladu, že byla provedena bez povolení podle stavebního zákona nebo v rozporu s ním. 

Mezi účastníky řízení pak podle nového stavebního zákona patří majitel stavby a majitel pozemku, na kterém se stavba nachází. Právě tato část zákona je v tomto směru velmi důležitá. Vyplývá z ní, že celou situaci je povinen řešit i člověk, který stavbu nepostavil. Stavební úřad totiž řeší zejména tzv. objektivní stav nemovitosti na daném pozemku. Zjednodušeně řečeno primárně zkoumá, jaké stavby aktuálně na pozemku stojí, nikoliv to, kdo se před lety postaral o jejich realizaci. 

Praktický příklad: Původní majitel pozemku, na kterém stojí rodinný dům, postavil v minulosti rozsáhlou pergolu, a to zcela bez ohlášení. Po několika letech prodal celý pozemek jiné fyzické osobě. Stavební úřad až po přibližně deseti letech zjistil, že pergola byla postavená bez ohlášení. Z toho důvodu zahájil řízení o jejím odstranění, přičemž výzvu odeslal stávajícímu majiteli pozemku (tedy osobě, která si pozemek pořídila). Původního stavebníka úřad v souvislosti s tímto řízením vůbec neřeší. 

Jaké postihy majiteli hrozí? 

Stavební úřad může především v souladu se zákonem č. 283/2021 Sb. zahájit řízení o odstranění stavby. To automaticky neznamená, že bude celá stavba nakonec skutečně srovnána se zemí, nicméně jedná se o jedno z možných východisek.  

Nový stavební zákon umožňuje rovněž udělení finančních sankcí. Výše pokuty se může vyšplhat na 2 miliony korun, ve vážných případech dokonce až na 4 miliony korun (pokud se stavba nachází například v chráněném území). Zde ovšem platí, že řízení je zahájeno s osobou, která se protiprávního jednání reálně dopustila. Pokud tedy stavbu bez ohlášení nebo povolení postavil původní majitel, pokuta může být uložena pouze jemu. 

Podle § 301 může být pokuta udělena i novému majiteli. To ovšem platí jen v případě, že vědomě „užíval záměr vyžadující povolení bez tohoto povolení“. Výše sankce za tento přestupek se může vyšplhat ke 400 000 korunám. 

Jaká pravidla platí ohledně studny? 

Pokud se problém týká studny, situace může být ještě výrazně komplikovanější. Je to dáno tím, že se na ni vztahuje vodní zákon, podle kterého je považována za vodní dílo. 

Z toho důvodu může celou situaci řešit vodoprávní úřad, který posuzuje studnu nejen jako stavbu, ale zabývá se také oprávněním k odběru podzemní vody.

Studna může být ještě problematičtější. , ...

Jak předejít komplikacím ještě před koupí? 

Pokud se chcete vyhnout problémům ještě před tím, než si pozemek pořídíte, v ideálním případě byste si měli v první řadě porovnat reálný stav nemovitosti s katastrální mapou. Vyplatí se porovnat skutečný stav pozemku s údaji v katastru nemovitostí a následně ověřit dokumentaci ke stavbám. Samotná skutečnost, že určitá konstrukce není zakreslena v katastrální mapě, však ještě automaticky neznamená, že jde o nepovolenou stavbu.

Dále je vhodné si od prodávajícího vyžádat dokumentaci. U studny pak budete potřebovat nejen stavební dokumentaci, ale rovněž povolení k nakládání s vodami. 

Co dělat, když jste se o neohlášené stavbě dozvěděli až po koupi? 

Pokud úřad o neohlášené či nepovolené stavbě ještě neví, obvykle bývá nejvhodnější požádat o její legalizaci na vlastní popud. U starších staveb obvykle postačí, aby si majitel nechal projektantem vypracovat zjednodušenou dokumentaci. U novějších pak proces probíhá „tradičním“ způsobem. 

Nakonec je pak vhodné uplatnit nároky vůči bývalému majiteli. Přítomnost nelegalizované stavby na prodaném pozemku lze považovat za faktickou i právní vadu nemovitosti. V souladu se smlouvou tak můžete po původním majiteli požadovat odškodnění, jehož výše se bude odvíjet podle závažnosti. 

Problematický může být mimochodem i přístřešek na auto nebo rozsáhlý zpevněný chodník.