„Soused má v kočárkárně 4 kola a nám se vejde jen jedno.“ Spory o využívání společných prostor jsou věčné téma schůzí SVJ

Rodina se nastěhuje do bytu, chce si uskladnit dětský kočárek nebo dvě kola, ale hned při první návštěvě kočárkárny zjistí, že jeden ze sousedů tam dlouhodobě skladuje několik horských kol, sáňky, dětské odrážedlo a dokonce i několik nepotřebných dílů od auta. Zní to absurdně? Přesně taková je realita v mnoha bytových domech, kde majitelé nemají místa nazbyt. Situaci pak opakovaně musí řešit SVJ a přestože nařízení vlády mluví v tomto ohledu jasně, spory se mohou táhnout i několik měsíců. 

Kdo je vlastníkem společných prostor? 

Klíčovým právním předpisem pro celou oblast je zákon č. 89/2012 Sb. ve spojení s nařízením vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Tyto zdroje jasně definují, že pokud je kočárkárna společným prostorem v rámci bytového domu, mají na ní podíl všichni vlastníci. Nikdo si ji nemůže osvojit bez souhlasu ostatních, a pokud tak učiní, může být vyzván k vyklizení. V krajním případě pak může SVJ podat žalobu.  

Pokud však jde o praktickou stránku věci, klíčovým nástrojem pro řešení sporů je domovní řád. Ten sice není ze zákona povinný, ale v praxi představuje účinnou prevenci mnoha konfliktů. 

„Obecnými principy, které lze v domovním řádu zmínit, jsou užívání společných částí a zařízení domu – jako např. chodby, prádelny, kočárkárny, lyžárny – můžete upravit například, kdo disponuje klíči od určitých prostor, jaká platí pravidla o počtu a uskladnění kol či jiných předmětů, dále zákaz umisťování věcí do jiných společných prostor v domě, četnost a pravidla pro využívání společné prádelny apod.,“ říká JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D. z webu Dostupný advokát. 

Důležité je ale myslet na to, že domovní řád nesmí porušovat obecnou úpravu občanského zákoníku – například nesmí plošně zakazovat zvířata, návštěvy nebo pronajímání bytu. Domovní řád také musí být schválen shromážděním SVJ a následně zveřejněn tak, aby byl k dispozici všem vlastníkům i nájemníkům. 

Právní nátlak obvykle zabere

V internetových diskuzích existuje celá řada lidí, kteří popisují značně frustrující sousedské spory spojené právě s užíváním společných prostor. Například zmiňovaný JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D. popisuje na svém blogu situaci, kdy si v pražském bytovém domě jeden z vlastníků dlouhodobě přisvojil celou společnou místnost a využíval ji jako skladovací prostor. 

„Nejprve jsme prošli prohlášení vlastníka, stanovy SVJ a zápisy ze shromáždění za několik posledních let. Ukázalo se, že žádné platné rozhodnutí o výlučném užívání prostoru neexistuje. Připravili jsme proto výzvu k vyklizení, návrh usnesení pro shromáždění a jednoduchá pravidla pro budoucí užívání místnosti všemi vlastníky. Zároveň jsme SVJ doporučili, aby do zápisu jasně uvedlo, kdo za místnost odpovídá, jak se bude zamykat a jak se budou řešit věci odložené v rozporu s pravidly. Vlastník nakonec prostor vyklidil bez soudního sporu. SVJ se díky tomu vyhnulo zbytečným nákladům a místnost začala sloužit všem obyvatelům domu jako společná kolárna,“ popisuje postup své advokátní kanceláře. Klíčovým poznatkem je, že většina takových sporů se dá vyřešit kombinací právního nátlaku a jasně nastavených pravidel, aniž by SVJ muselo utrácet peníze za samotné soudní řízení. 

Klíčovým nástrojem pro prevenci sporů je jasně nastavený a schválený domovní řád vyvěšený na viditelném místě. , ...

Příběhy sousedů budí frustraci

Existují však spory, kde se situaci nedaří řešit dlouhodobě, což je pak pro všechny zúčastněné velmi frustrující. Na platformě Seznam Médium se nedávno objevil případ, kde účetní z pražského Břevnova popsala situaci ve starším cihlovém domě. 

„Jediné místo, kam se dají bezpečně odložit kola nebo větší sportovní věci, je bývalá sušárna v přízemí, které ze setrvačnosti pořád říkáme kočárkárna. Má sotva dvanáct metrů čtverečních a já ji posledních pět let využívala v podstatě sama,“ uvádí autorka přímo v článku. Konflikt začal ve chvíli, kdy se do domu nastěhovala rodina s malým dítětem a matka začala uplatňovat své právo na uskladnění dětského kočárku ve společné místnosti. 

Podobné zkušenosti sdílejí lidé také na sociálních sítích. „Soused má v kočárkárně čtyři kola a nám se tam vejde jen jedno. Když jsem to chtěl řešit, dozvěděl jsem se, že je tam má už roky a nikdy to nikomu nevadilo,“ postěžoval si například jeden z uživatelů v diskusi na Facebooku.

Podle občanského zákoníku na to má nová obyvatelka právo, ale autorka článku situaci vnímala jako narušení zaběhnutého systému. A právě takové konflikty jsou pak častými tématy pro schůze SVJ. Dlouhodobé užívání společných prostor jedním vlastníkem není žádným právním nárokem. Kdykoliv se může přistěhovat nový vlastník a má stejný nárok na užívání společných prostor jako starousedlíci. Téma je proto nejlepší otevřít hned na nejbližší schůzi SVJ a v případě neúspěchu se spojit s vhodným právníkem a situaci aktivně řešit.