Za jak dlouho se promlčí načerno postavená pergola na vaší zahradě? Stáří ji nezachrání, úřad může nařídit demolici
Před deseti lety si soused postavil na zahradě pergolu, na kterou nezařizoval žádné stavební povolení. Před pěti lety takto přistavěl garáž a o rok později i kůlnu. A teď řeší jednu jedinou otázku – za jak dlouho se to všechno promlčí a přestane se bát bourání? Odpověď je překvapivě nepříjemná, protože podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. povinnost získat platné povolení pro nelegální stavbu v Česku nezaniká uplynutím žádné doby.
Sledovat v Google Zprávách
Zatímco ještě před několika lety mohla část majitelů rodinných domů žít v přesvědčení, že když už stavba stojí dlouho, nic jim nehrozí, nová právní úprava tuto naději prakticky uzavírá. Nový stavební zákon totiž dodatečné povolování nelegálních staveb výrazně zpřísnil. Existuje ale jedna konkrétní věc, která se skutečně promlčuje – a její znalost může rozhodovat o tom, jestli vaše stará pergola dnes ještě představuje nějaké legální riziko.
Co dnes postavíte bez povolení a co už ne?
Než se pustíme do problematiky tzv. promlčení, je klíčové vědět, co se vůbec považuje za nelegální stavbu. Podle zmiňované právní úpravy z roku 2024 totiž platí, že povolení nepotřebujete na pergoly, kůlny, altány, sauny, dřevníky nebo přístřešky, pokud splňují několik podmínek. Zastavěná plocha nesmí přesáhnout 40 m², nesmí být vyšší než 5 metrů a musí být umístěny na pozemku rodinného domu, stavby pro rekreaci nebo v zahrádkářské kolonii. Odstupová vzdálenost od hranic pozemků by měla být nejméně 2 metry a nesmí jít o stavbu pro podnikatelskou činnost. Na pozemku přitom musí zůstat nejméně 50 % plochy pro vsakování dešťové vody.
Klíčovou novinkou je, že zmiňovaný zákon zvýšil limit těchto staveb z původních 25 na 40 m². Pokud jste tedy měli stavbu přesahující 25 m² postavenou již dříve, aktuálně vás za ni již nikdo nepotrestá a můžete si s klidem oddechnout.
Přestupek se promlčí, povinnost odstranit stavbu ne
Samotný přestupek se v čase promlčet může. Konkrétně platí, že přestupky s pokutou do 100 tisíc korun se promlčí během tří let, přestupky s vyšší sazbou pokuty vyžadují minimálně 5 let. A jelikož u staveb načerno může pokuta dosáhnout podle aktuálních zákonů až dvou milionů korun, aplikuje se vyšší sazba. Po uplynutí 5 let již stavební úřad tedy nemůže udělit pokutu.
Klíčové však je, že povinnost odstranit černou stavbu nebo ji dodatečně povolit se nepromlčuje. To v praxi znamená, že u stavby z roku 1970 mohou úřady nařídit její odstranění klidně i v roce 2030. „Je nutné si uvědomit, že povinnost získat platné povolení pro nelegální stavbu nezaniká plynutím času, a to ani v případě uplynutí mnoha let,“ uvádí odborníci z kanceláře Kropáček Legal.
Kdy se úřady začnou zajímat?
Dobrá zpráva je, že stavební úřady se obvykle nezačnou o pergoly, garáže nebo kůlny zajímat spontánně. Nejčastěji je spouštěčem například sousedský spor, na základě kterého nespokojený soused podá oznámení na stavební úřad a ten celou situaci musí prověřit. K odhalení může dojít rovněž v situaci, kdy bude chtít majitel nemovitost prodat a kupující nebo hypoteční banka budou požadovat kompletní stavební dokumentaci.
Problematické může být též dědění nemovitosti nebo stavební řízení v okolí – pokud někdo v okolí bude stavět nový dům nebo silnici, úřady často začnou provádět inventarizaci okolních staveb.
Povinnost odstranit nelegální černou stavbu se nepromlčuje. Stavební úřad může její zbourání nařídit i po desítkách let.
, ...
Má smysl dodatečné povolení?
Odborníci se shodují, že preventivní žádost o povolení stavby nemá smysl. Pokud proti vám neběží žádné řízení, jen navedete úřad k tomu, aby musel přiznanou nelegální stavbu začít řešit. Jakmile proti vám však úřad jednou zahájí řízení o odstranění stavby, máte podle nového stavebního zákona 30 dní na podání žádosti o dodatečné povolení. Jakmile to jednou promeškáte, ztratíte šanci na jakékoli dodatečné schválení stavby.
A co se týče pokut, podle nového stavebního zákona může za černou stavbu hrozit až 200 tisíc korun u menších přestupků. V případě staveb většího rozsahu se však může pokuta vyšplhat až na dva miliony korun, a pokud se prohřešku dopustí právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba, může celková částka dosáhnout až pěti milionů korun. K tomu je třeba připočíst i náklady na odstranění stavby, které mohou dosáhnout dalších desítek tisíc. Pokud se tedy rozhodnete na zahradě postavit něco, co svými rozměry přesahuje zmiňované drobné stavby, je lepší si nejdřív vyřídit patřičné povolení, než se dalších pár let bát, zda vám úřad nenařídí stavbu zbourat.
