„Koupila byt v moderní pražské čtvrti a slyší i sousedův budík.“ Zlaté paneláky, kde měl člověk alespoň klid

„Před rokem jsem koupila byt v moderní pražské čtvrti a slyším i sousedův budík. Nejdřív jsem si říkala, jak je to super koupě, ale teď mě každý večer ruší cupitání psa sousedky nahoře,“ popisuje svou zkušenost obyvatelka novostavby.

Podobných historek je na internetu spousta a čím dál častěji v nich lidé ironicky vzpomínají na obyčejný panelák z osmdesátek, kde by se nic takového nestalo. Silné betonové panely totiž dokážou paradoxně utlumit hluk líp než lehčí příčka v nové čtvrti.

Kolaudace není zárukou

Ředitel společnosti Nemoinspekt Tomáš Zima popisuje, jak kolaudace potvrzuje, že stavba splňuje základní zákonné požadavky, ale ne technickou dokonalost. Zima se dlouhodobě věnuje technickým prohlídkám nemovitostí a jeho inspektoři se na stavbu dívají mnohem detailněji než úřad při kolaudaci, hledají totiž příčiny problémů, které se projeví až v budoucnu.

Řada závad na novostavbách se podle něj ukáže až po několika letech běžného používání bytu. Architekt Jiří Fleischer ze studia Fledes doplňuje, že u novostaveb je problém hlavně ve špatně provedených detailech a skrytých vadách, jako jsou potíže s ventilací nebo zatékání kolem střech a balkonů. Mezi takové skryté vady patří i nedostatečná zvuková izolace.

Co přesně říká norma

Akustické vlastnosti bytu nebo domu lze ale přesně změřit a porovnat s požadavky právních předpisů. V Česku platí norma ČSN 73 0532, která stanovuje, kolik hluku smí mezi byty procházet. Mezibytová stěna musí mít vzduchovou neprůzvučnost minimálně R'w = 53 dB. Strop mezi byty pak musí mít vzduchovou neprůzvučnost minimálně R'w = 54 dB a kročejovou neprůzvučnost nejvýš L'n,w = 53 dB.

Představte si, že normální hovor má hlasitost kolem 60 dB, hlasitá hádka nebo puštěná televize i přes 70 dB. Stěna s R'w = 53 dB by tedy měla řeč prakticky utlumit, ale hlasitější zvuky jako štěkot psa nebo basy z reproduktoru už mohou částečně projít.

U kročejové neprůzvučnosti navíc platí, že čím nižší číslo, tím lepší izolace proti dupání a pádům předmětů. Rozhoduje o něm strop, ale i plovoucí podlaha: pokud je totiž podceněná nebo se dotýká zdí bez dilatační mezery, hluk se přenáší dál přes strop. Podobně nenápadným zdrojem bývají i výtahové a technické šachty, přes které jsou vedeny rozvody vody, odpadů nebo vzduchotechniky. Vibrace se tak mohou přenášet i do bytů, které s šachtami přímo nesousedí.

Technické normy nejsou obecně závazné, pokud povinnost jejich dodržování nestanoví právní předpis nebo smlouva. V případě této normy je pak její část navázaná na vyhlášku č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, konkrétně na její § 21 o ochraně proti hluku a vibracím, a developer by ji tedy měl respektovat.

Ve skutečnosti to ale bývá jinak. Rozhoduje protokol z akreditovaného měření, jak vystihl uživatel v diskuzi o hluku v novostavbách na Redditu: „Podstatné je, co při měření vyjde za R'w mezi byty. Subjektivní pocit, že je to slyšet, nestačí.“ Bez protokolu podle něj developer nereaguje, a proto se vyplatí akustiku řešit ještě předtím, než něco podepíšete.

Výtahová šachta v hrubé stavbě – jedno z míst, kudy se hluk šíří nejnenápadněji , ...

Před podpisem kupní smlouvy

Nejlépe případný problém zjistíte až životem v bytě, ne prohlídkou prázdného prostoru. Přesto si před podpisem zkontrolujte, zkon­trolujte, jak je jednotka v dokumentaci vedená. Například na ateliéry se mohou vztahovat jiné, v mnoha případech méně přísné požadavky na akustiku. Vyžádejte si od developera projektovou dokumentaci a protokol z akustického měření, pokud už nějaké proběhlo. A pokud v domě už někdo bydlí, zeptejte se ho přímo na akustiku domu. Lidé se špatnými zkušenostmi o nich obvykle nemají problém mluvit.

Pokud se problém objeví až po nastěhování, můžete akustiku řešit jako skrytou vadu, na jejíž reklamaci má kupující podle občanského zákoníku pět let od zápisu do katastru nemovitostí nárok. Bez protokolu z měření to ale nepůjde. Ne každá novostavba nakonec bude tak tichá jako dobře postavený panelák z osmdesátých let, ale aspoň víte, jaké číslo musí vaše zeď splňovat.