Češi zbytečně přeplácejí nájemní bydlení. Řada nákladů v bytě jde za majitelem, přesto je hradí často nájemníci

Řada lidí v nájmu přitom ve skutečnosti platí i to, co jim nepřísluší. Mnoho nájemníků přitom netuší, že některé náklady na ně pronajímatel přenášet nesmí. Právě zákon, přesněji řečeno občanský zákoník, totiž jasně upravuje povinnosti, které nájemci i majiteli bytu ze vzájemného vztahu plynou. Jedním z nejdůležitějších aspektů je správné rozúčtování služeb souvisejících s užíváním pronajatého prostoru. Pokud v nájmu bydlíte, pohlídejte si, za co všechno majiteli dáváte peníze.

Co by po vás pronajímatel neměl chtít platit

Česká legislativa poměrně jasně definuje služby, které si pronajímatel do služeb v rámci vybírání nájmu v žádném případě účtovat nesmí. Jedná se například o:

• Fond oprav. Toto bývá velmi častá chyba. Nájemce přispívá do fondu oprav, i když to není jeho povinností. „A to proto, že jeho příspěvek nevede ke zlepšení podmínek během jeho krátkodobého užívání nemovitosti,“ vysvětluje JUDr. Ondřej Preus, Ph.D. Fond oprav totiž slouží k dlouhodobé údržbě a modernizaci nemovitosti, je tedy spojen s jejím vlastnictvím, ne užíváním.
• Rekonstrukce a opravy většího rozsahu. Myslí se tím zejména oprava střechy, výměna oken, oprava fasády, výtahu, rekonstrukce kuchyně a podobně. Tyto investiční výdaje většího rozsahu nesmí pronajímatel zahrnovat do nákladů nájemníka, jelikož zhodnocují byt jako celek. Uhradit by je majitel měl buď ze svého, nebo právě z fondu oprav.

Například rekonstrukci střechy platí majitel. , ...

Jak je to s opravami

Jakmile se ve svém nájemním bydlení rozhodnete něco opravit, případně zažádat majitele o opravu, pravděpodobně se dostanete k pojmu „drobná oprava“. Ten totiž vymezuje zákon a podle něj se tím rozumí opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, které souvisejí s běžným užíváním.

Od 1. ledna 2026 platí vyšší limity na to, co jako nájemce opravujete a hradíte ze svého. Novela nařízení vlády č. 493/2025 Sb. zvedla limit na jednu drobnou opravu na 1 500 Kč a roční limit na 150 Kč/m² podlahové plochy bytu. Drobnou opravou se často myslí například menší opravy klik, žaluzií, těsnění oken, vodovodních baterií a podobně.

Zajímavostí je, že zákon už nedefinuje, jak postupovat v případě poruchy volně stojících spotřebičů. Občanský zákoník tuto situaci výslovně neupravuje, proto záleží především na ujednání v nájemní smlouvě a okolnostech konkrétního případu.

Časté spory vznikají také u posuzování, zda se jedná o běžné opotřebení, nebo už o poškození. Typickým příkladem bývají podlahy nebo stěny. Děje se tak většinou při ukončení nájmu a předávání bytu. Praxe ukazuje, že drobné škrábance od chození či posouvání židlí bývají brány jako běžné opotřebení bez nutnosti platby. Oproti tomu hluboké rýhy, viditelné poškození vodou nebo viditelné počmárané zdi se berou jako škoda, kterou by měl uhradit nájemce. Vždy je ovšem dobré mít tyto případy předem ošetřeny v nájemní smlouvě.

Drobné opravy v bytě jdou naopak za nájemcem. , ...

Co naopak je v pořádku platit

Mezi základní povinnosti nájemce samozřejmě patří úhrada nájemného a záloh na služby. Nejčastěji se tím rozumí služby vztahující se na provoz a údržbu bytu, které jsou spojeny s komfortem bydlení a jeho každodenním využívání. Řeč je například o:

• Dodávkách vody a odvodu odpadních vod. Možná vám bude bližší pojem „náklady na vodné a stočné“.
• Údržbě a úklidu společných prostor. A to v případě, že se vám o pravidelný úklid chodeb a okolí domu stará externí úklidová společnost.
• Dodávce tepla. A to včetně vytápění a ohřevu vody za předpokladu, že nemovitost využívá společný ohřev vody nebo centrální vytápění.
• Odpadových službách, tj. platba za popelnice a recyklaci.
• Dodávce elektřiny, nákladech na osvětlení a další spotřebě elektřiny ve společných prostorách.