Odborníci mění názor na délku fixace hypoték a varují, že špatné rozhodnutí vás může stát statisíce

Pokud jste si brali hypotéku v roce 2021 nebo 2023, patříte do skupiny, na kterou letošní rok dopadne. Více než 140 tisícům hypoték letos totiž končí fixace. Rekordní vlna pětiletých fixací z roku 2021, tříletých z roku 2023 a dvouletých z roku 2024 se letos potkává. A tak se rok 2026 stává zlomovým pro hypotéky.

Proč je to v roce 2026 jinak

Celkový objem hypoték, které letos čeká změna sazby, přesahuje podle dat České národní banky 460 miliard Kč. Ještě do roku 2022 mělo devět z deseti klientů hypoték fixaci na pět a více let. Dnes je situace přesně opačná.

Kdy jste podepsali smlouvu?

Budete platit víc, nebo míň? To záleží, ve kterém roce jste hypotéku sjednávali. Průměrná sazba hypoték je v dubnu 2026 na 5,18 %. To je nejvýše od prosince 2024. Jen za jediný měsíc vzrostla o 0,29 procentního bodu kvůli geopolitické situaci.

Analytik David Eim ze společnosti Gepard Finance to ilustruje na dvou příkladech. Pracuje se sazbou 4,89 % platnou v březnu, ještě před dubnovým skokem na 5,18 %. Klienti z roku 2021 (pětiletá fixace) si vzali úvěr na 3 300 000 Kč při sazbě 2,1 %. Začínali na splátce 12 363 Kč. V roce 2026 jim zbývá splatit 2 884 000 Kč. Přejdou na dnešní sazbu 4,89 % a splátka se navýší na 16 673 Kč. Měsíční splátka jim vzroste o více než 4 000 Kč.

Vyjednávání s bankou o výši sazby hypotečního úvěru , ...

Naopak klienti z roku 2023 (tříletá fixace) s úvěrem 3 700 000 Kč a sazbou 5,9 % si přilepší. Sice jim zbývá splatit ještě 3 553 000 Kč, alejejich původní splátka se při sazbě 4,89 % sníží na 19 771 Kč.

Přibližně třetina klientů s končící fixací si letošními podmínkami výrazně polepší. Ale pro zbylé dvě třetiny to znamená vyšší splátku. Nejnižší sazby u tříleté fixace jsou aktuálně dostupné od 4,19 %. Konkrétní nabídky se mění každý měsíc. Aktuálnější srovnání najdete na webu Hypoindex.cz.

Proč se doporučení fixací otočilo

Ještě v roce 2021 by byl expert, který by vám poradil tříletou fixaci, považován za hazardéra. Dnes je to přesně naopak. V tom roce se 90 % hypoték fixovalo na pět a více let. Sazby byly kolem 2 % a dávalo smysl uzamknout na co nejdéle.

Ke konci roku 2025 si klienti sjednávali hypotéky zejména na tříleté fixace. U ČSOB si ji zvolilo až 95 % klientů, u Fio banky 90 %. Proč? Sazby jsou stále vysoko a kdo si zvolí dlouhou fixaci, uzamkne se do drahých podmínek bez šance brzy reagovat.

„Zlatá cesta teď je tříletá. Roční fix je docela rizikový, stát se může cokoliv. Nebránil bych se ani pětileté fixaci, kdyby byla dobrá cena,“ říká Libor Vojta Ostatek z hypoteční makléřské společnosti Golem Finance. Stejně důležité teď je, jakou novou sazbu si vyjednáte. Milan Voldřich, šéf hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank, tvrdí něco jiného: „Volil bych fixaci mezi třemi až pěti lety. Přece jen je to jistota, sazby už klesat nebudou a nikde není vyloučeno, že naopak porostou.“

Jak aktivně vyjednávat s bankami

Banky musí ze zákona oznámit novou sazbu alespoň tři měsíce před koncem fixace. Klient má tak právo odejít bez sankce. Tehdy začněte. Oslovte alespoň 2–3 konkurenční banky, jejich nabídky předložte stávající bance a chtějte lepší podmínky. I Ostatek to potvrzuje: „Obecně se klientům vyplatí vyjednávat. Roli hraje, jestli mají další produkty ve stejné finanční skupině.“

Sazby v budoucnu

Logo ČNB , ...

Abyste věděli, jestli je nabídka banky férová, potřebujete vědět, kam sazby míří. Očekává se, že hypoteční sazby se letos budou pohybovat v pásmu 4,7 až 5,3 %. Výraznější pokles sazeb by přišel jedině tehdy, kdyby zboží a služby přestaly zdražovat a česká ekonomika se stabilizovala. Zatím to tak nevypadá.

I přes vyšší sazby při refixaci celková splátková zátěž domácností podle ČNB klesá, protože mzdy rostly rychleji než splátky. Selhání splácení hypoték způsobuje výpadek příjmů, ne výše sazby. Přesně proto odborníci shodně doporučují kratší fixaci. Ne proto, že sazby klesnou, ale protože za tři roky budete mít více informací než dnes.