Tyto náklady si pronajímatel ze zákona nemůže připsat k nájmu a požadovat je po nájemníkovi. Nejde jen o účty za opravu nebo fond oprav

Fond oprav patří mezi položky, které se v nájemních smlouvách v Česku běžně účtují špatně. Majitel bytu může do výše nájemného zahrnout částku odpovídající fondu oprav jako součást celkové sumy, anebo se dohodnout s nájemcem na vyšším nájmu, který tuto položku pokryje.

Přesto se stává, že si majitel účtuje fond oprav jako samostatnou položku v zálohách na služby, což ze zákona nesmí. Fond oprav totiž není služba, kterou by nájemce spotřebovával, jako třeba voda nebo teplo. Pokud to majitel udělá, jde o bezdůvodné obohacení, které může nájemce požadovat zpět. Mnoho lidí ani netuší, že fond oprav započítaný mezi služby je problém. V diskuzích se o tom opakovaně vedou spory mezi laiky, kteří si nejsou jistí, kdo má pravdu.

Majitelé si pletou povinnosti

Velké opravy domu, jako jsou střechy, fasády nebo výtahy, hradí pronajímatel. Náklady na opravu nebo rekonstrukci společných částí domu nemůže přenést na nájemce ani je zahrnout do záloh na služby. Hradí je z fondu oprav nebo z vlastních prostředků.

Výměna oken jde obvykle za pronajímatelem , ...

V roce 2025 řešil Nejvyšší soud případ, kdy chtěl majitel bytu po nájemkyni uhradit kuchyňskou pracovní desku s jedním škrábancem. Soud ale uznal, že šlo o běžné opotřebení, a nájemkyně nemusela platit přes 35 000 Kč.

Podobně se posuzují i spory kolem plovoucích podlah. Drobné škrábance od chození nebo posouvání židlí soudy obvykle počítají mezi opotřebení. Viditelné rýhy od přesunu těžkého nábytku bez podložek nebo poškození vodou už ale bývají posouzeny jako škoda, kterou hradí ten, kdo ji způsobil. Stejné to je i u vymalovaných stěn nebo poškrábaných parket. Nejčastější spory totiž vznikají o tom, jestli šlo o poškození, nebo o běžné opotřebení.

U konkrétního vybavení bytů se pravidla liší

Výměna oken nebo zásadní oprava kotle jde zpravidla za pronajímatelem. Neplatí to ale pro všechny části bytu. Menší opravy klik, kování, žaluzií, těsnění oken nebo některých prvků topení mohou spadat mezi drobné opravy hrazené nájemcem. Stejně se posuzují například opravy vodovodních baterií, sporáku nebo vestavěných skříní.

Drobné opravy zpravidla hradí nájemce , ...

Nařízení vlády, které určuje, co je drobná oprava, ale vůbec nezmiňuje volně stojící spotřebiče jako ledničku nebo pračku. Pokud byla nájemci dodána lednička jako součást vybavení bytu, zákon neřeší, kdo platí její běžnou poruchu. Jde o majitelův majetek, takže logicky je to jeho problém, ale tahle situace musí být ošetřena v nájemní smlouvě individuálně.

A pokud to ve smlouvě není specifikované vůbec, majitel platí všechno nad rámec drobných oprav. V diskuzích se pravidelně probírá konkrétní hranice toho, co hradí nájemce, a co už majitel. Někdo psal, že nájemce platí opravy do 1 000 Kč, druhý, že nově do 6 000 Kč, ale obě čísla byla jen odhady. Jeden z diskutujících popsal i zkušenost, kdy majitel odmítl opravit starou ledničku s odkazem na její stáří, ačkoliv byla výslovně součástí vybavení podle smlouvy.

Co spadá do drobných oprav

Od 1. ledna 2026 platí vyšší limity pro to, co má nájemce opravovat a platit sám. Novela nařízení vlády č. 493/2025 Sb. zvedla limit na jednu drobnou opravu na 1 500 Kč a roční limit na 150 Kč/m² podlahové plochy bytu.

Představte si, že bydlíte v bytě 60 m² a praskne vám těsnění u kohoutku. Oprava vyjde na 600 Kč, je to drobná oprava pod limitem 1 500 Kč, takže ji zaplatíte vy. O měsíc později se porouchá zámek u vstupních dveří bytu, oprava stojí 1 200 Kč, pořád platíte vy. Součet za rok je 1 800 Kč, což je v rámci ročního limitu 9 000 Kč (60 m² × 150 Kč). Jenže pokud by se vám za rok nasbíraly drobné opravy za 10 000 Kč, posledních 1 000 Kč by měl uhradit už majitel.

Nejasná smlouva bývá příčinou většiny sporů , ...

Proč ve smlouvě vznikají chyby

Velká část podobných případů vzniká z nepozornosti při psaní smlouvy. Může se stát, že majitel třeba jen opsal předpis od Společenství vlastníků jednotek (SVJ), aniž by si uvědomil, že tím položku překlopil mezi služby. Pokud se nájemce a majitel nedohodnou, mohou se obrátit na bezplatnou poradnu, případně na advokáta specializovaného na nájemní právo.