V kolika letech byste měli mít vlastní bydlení. Po této hranici už hypotéka bolí dvakrát víc

Základní podmínky získání hypotéky jsou u všech poskytovatelů víceméně podobné: Základem je prokázat dostačující příjmy a mít pozitivní záznamy v bankovních registrech.

Na věku záleží

Klíčovým zlomem je dnes věk. Česká národní banka umožňuje bankám půjčit žadatelům do 36 let na vlastní bydlení až 90 % hodnoty nemovitosti (LTV 90 %), zatímco starší žadatelé dostanou zpravidla maximálně 80 % LTV (loan-to-value). Prakticky to znamená, že mladší člověk potřebuje „jen“ 10 % vlastních úspor, kdežto po 36. narozeninách už musíte mít ideálně 20 % z ceny nemovitosti, což při dnešních cenách bytů v Praze a velkých městech znamená řádově statisíce až miliony navíc. U mladších žadatelů banky navíc posuzují některé parametry mírněji. 

Vstupní věk klienta je pro banku klíčové kritérium. , Shutterstock...

Spolu s LTV hrají roli i ukazatele DTI (kolikrát může celkový dluh převýšit váš roční příjem) a DSTI (jaká část příjmu může jít na splátky). I tady bývají limity pro mladší žadatele flexibilnější – například Hyponamiru.cz uvádí, že mladší 36 let mohou mít hypotéku až do 9,5násobku ročního čistého příjmu, zatímco starší žadatelé zpravidla jen do 8,5násobku. V praxi to znamená, že pokud si hypotéku berete po 36. roce, musíte mít vyšší vlastní úspory, často i vyšší příjem, a počítat s tím, že banka je k vám zkrátka „přísnější“.

Konec stoprocentních hypoték

Co se týče takzvané stoprocentní hypotéky, tedy úvěru, který by pokryl celou kupní cenu bez vlastních prostředků, tak tu v nabídce tuzemských bank už několik let nenajdeme. Důvodem je regulace ČNB prostřednictvím ukazatele LTV, která stanovuje maximální výši hypotéky vzhledem k hodnotě nemovitosti. 100% financování se tak dá řešit například ručením druhou nemovitostí.

Nejde však jen o to, kolik vám banka půjčí, ale jak dlouho můžete splácet. Standardní maximální splatnost hypotečního úvěru je dnes 30 let. To ale neznamená, že snadno získáte první hypotéku v 55 letech. Většina bank totiž stanovuje tzv. výstupní věk, tedy věk, kdy by měla být hypotéka splacená. Ten se standardně pohybuje v rozmezí od 65 do 70 let. Ale výjimky existují.

Hypotéku lze získat i po padesátce, pokud máte dostatek vlastních zdrojů. , Shutterstock...

„V tuto chvíli jsme schopni poskytnout hypotéku i klientovi se splatností úvěru v 75 letech, nicméně obchod je potřeba individuálně posoudit. Standardně by měl být úvěr splacen do 65 let věku klienta, v rozmezí splatnosti ve věku 65 až 75 let posuzujeme žádost individuálně v návaznosti na konkrétní zaměstnání, finanční situaci klienta nebo například věk ostatních spoludlužníků,“ říká Ondřej Šuchman, manažer hypoték Komerční banky.

Když věk není jenom číslo

Z toho logicky vyplývá, že pokud chcete splácet standardních 25–30 let a vyhnout se nepříjemně vysokým měsíčním splátkám, ideální je vzít si první hypotéku někdy mezi 25–35 lety. Hypoteční portály to shrnují tak, že „ideální věk kolem 30 let“ kombinuje ještě relativně dlouhou dobu splatnosti, možnost využít zvýhodněný režim do 36 let a dostatek času na kariérní růst a splácení. Jakmile o hypotéku žádáte po 40. roce, banka často zkracuje maximální splatnost, takže místo 30 let dostanete například jen 20–25 a měsíční splátka na stejný úvěr je o tisíce korun vyšší. V tomto smyslu platí, že po určité věkové hranici hypotéka „bolí dvakrát víc“: jednak z důvodu přísnějších limitů LTV, a také kvůli kratší době splatnosti a vyšší splátce. 

V současných podmínkách tak dává největší smysl směřovat k vlastnímu bydlení a hypotéce ideálně někdy mezi 28–35 lety. Do 36 let můžete využít mírnější limity stanovené ČNB (LTV 90 %, vyšší strop pro poměr dluhu k příjmu), typicky 30letou splatnost a příznivější přístup bank. Po čtyřicítce už se každý rok navíc projevuje na podmínkách. Hypotéku si samozřejmě lze vzít i v padesáti letech, ale často jen s mladším spoludlužníkem nebo s mnohem vyšším vlastním kapitálem. Pokud tedy uvažujete o vlastním bydlení, plánujte nejen podle cen nemovitostí a výše úroků, ale i s přihlédnutím k vlastnímu věku – banky jej zkrátka sledují víc, než si možná připouštíme.