Nájem vám může od ledna vyskočit o tisíce. Stačí jeden e-mail od pronajímatele a máte smůlu i se smlouvou

Do toho přicházejí inflační doložky, indexace nájemného a tržní ceny, ve kterých se laik snadno ztratí a často má pocit, že když zřejmě něco podepsal ve smlouvě, nemá už žádnou šanci se bránit.

Pravidla jsou jasně daná

Pronajímatel nemůže nájemné zvýšit jen tak „ze dne na den“ prostým oznámením, i když to tak někdy vypadá. Český občanský zákoník poskytuje nájemníkům poměrně silnou ochranu a přesně stanoví, kdy stačí jednostranné oznámení pronajímatele, kdy je nutná dohoda a jakou roli hraje nájemní smlouva. Pokud ve smlouvě podepíšete inflační doložku nebo klauzuli o indexaci nájemného, má pronajímatel v určitých případech „volnější ruce“, ale ani tehdy neplatí, že si může částku zvedat libovolně a bez pravidel.

Nájemní smlouvu si před podpisem pečlivě prostudujte. , Shutterstock...

U klasického nájmu bytu platí, že vztah se řídí občanským zákoníkem – konkrétně částí o nájmu bytu a domu, včetně paragrafů o zvyšování nájemného (§ 2249 a násl.). To znamená, že i když máte podepsanou nájemní smlouvu, nesmí v ní být ujednání, která by vás zbavila ochrany, kterou zákon poskytuje. Jednostranné zvýšení nájmu tedy musí odpovídat tomu, co zákon dovoluje, jinak je neplatné nebo zpochybnitelné. Vždy platí, že nájemné lze kdykoli upravit dohodou obou stran – to je „nejměkčí“ varianta – ale pokud se nedohodnete, nastupují přesná pravidla pro jednostranný krok pronajímatele.

§ 2249

(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

Co je psáno, je dáno

Když ve smlouvě není žádná speciální doložka, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného až do výše obvyklého nájmu v místě a čase, ale jen za jasných podmínek. Návrh musí být písemný, nesmí se opakovat častěji než jednou za 12 měsíců a navýšení nesmí přesáhnout 20 % za poslední tři roky. Nestačí napsat „od příštího měsíce je nájem o 2000 vyšší“. V oznámení má být srozumitelně uvedena současná částka, nová částka, zdůvodnění a srovnání s obvyklým nájemným, aby nájemník mohl posoudit, zda je požadavek oprávněný. 

Jiná situace nastává, když ve smlouvě podepíšete inflační doložku nebo indexaci nájemného. Inflační doložka je ustanovení, že nájemné se každý rok automaticky upraví o míru inflace podle konkrétního ukazatele (nejčastěji index spotřebitelských cen ČSÚ). Tady si strany samy dopředu dohodly, jak se nájem bude měnit – zákonný limit 20 % za tři roky se na správně formulovanou inflační doložku obvykle nevztahuje, protože nejde o „návrh na zvýšení“ podle § 2249, ale o realizaci toho, co jste si dobrovolně ujednali. Prakticky to znamená, že pokud máte ve smlouvě jasně uvedeno, podle jakého indexu a kdy se nájem přepočítává, máte v tomhle směru smůlu, protože pronajímatel může částku navýšit jednostranně, typicky jen krátkým oznámením s uvedením výpočtu. 

Co z toho plyne pro nájemníka

V prvé řadě neplatit zvýšené nájemné automaticky jen proto, že přišel e‑mail. Když dostanete oznámení o zvýšení, vždy si zkontrolujte smlouvu, jestli obsahuje inflační nebo indexační doložku a jak přesně zní. Ověřte, zda pronajímatel postupuje podle ní, nebo dle zákona (§ 2249 – limit 20 % za 3 roky, písemná forma, konkrétní argumenty). A v neposlední řadě si zjistěte výši běžného nájemného v okolí (třeba inzeráty), tj. jestli navýšení odpovídá „obvyklému nájmu“.

Vztah mezi pronajímatelem a nájemcem je po právní stránce upraven občanským zákoníkem. , Shutterstock...

Pokud máte pocit, že pronajímatel nepostupuje správně, reagujte vždy písemně. Slušně, ale jasně mu oznamte, že se zvýšením v navržené výši nesouhlasíte a z jakého důvodu. Pokud se neshodnete, jsou i soudní cesty, jak výši nájemného určit. V případě inflační doložky můžete požadovat, aby vám pronajímatel doložil použitý index a přesný výpočet – není důvod přijímat kdejaké navýšení „od oka“. 

Dobrou zprávou je, že nájemní smlouva je soukromoprávní vztah plně podřízený občanskému zákoníku, který nájemníky poměrně výrazně chrání. Zákon nelze obejít například tím, že se do smlouvy napíše něco, co zákonu odporuje – takové ujednání je neplatné a v konfliktu se uplatní úprava v zákoně. To platí i u další časté otázky.

Trvalý pobyt v nájemním bytě

Pronajímatelé někdy do smlouvy vkládají větu, že si nájemce nesmí na adrese bytu zřídit trvalý pobyt, případně že k trvalému pobytu musí pronajímatel dát souhlas. To je ovšem zásadní omyl, pramenící právě z neznalosti zákona. Jenže neznalost neomlouvá! Podle právních výkladů i judikatury je takový zákaz neúčinný, k přihlášení k trvalému pobytu totiž není třeba souhlasu pronajímatele. Postačí platná nájemní smlouva, která zcela dostatečně dokládá oprávněnost užívání bytu. 

Trvalý pobyt zároveň nevytváří žádné nadstandardní právo k bytu – nedělá z nájemníka vlastníka a nezaručuje mu, že v bytě může zůstat, když nájem skončí. Je proto důležité vědět, že „zakazovací“ klauzule ve smlouvě vás nesmí odradit od toho, abyste si trvalý pobyt na adrese nájmu zřídili. Zákon stojí v tomhle bodě na straně nájemníků.

zdroje: zákon č. 89/2012 Sb., § 2249 NOZ