Prodali všechno a zadlužili se na 20 let, aby si mohli koupit byt plný plísně a skrytých vad. Podle původního majitele je vše v pořádku

Za posledních pět let zdražily byty v českých městech zhruba o polovinu. Sen o vlastním bydlení se tak řadě Čechů rozplývá. Situace je složitá především pro mladé. I když si však vlastní bydlení pořídí a zadluží se kvůli tomu na desítky let, ještě nemusejí mít vyhráno. Kamenem úrazu se mohou stát skryté vady, z nichž některé bývají opravdu závažné. V takovém případě však není nutné „házet flintu do žita“, i když se problémy projeví třeba až po třech letech po převzetí. Stále lze totiž jednat.

To ostatně dokládá i zkušenost mladé rodiny, která prodala svůj původní byt, zadlužila se hypotékou na desítky let a koupila vysněné bydlení. Krátce po nastěhování ale začala odhalovat skryté vady včetně plísní. Když se obrátila na původního majitele, ten trval na tom, že byl byt při prodeji v pořádku. Rodině tak nezbylo nic jiného než obrátit se na právníky a začít celou situaci řešit právní cestou.

Zatékání, plísně, vadná elektroinstalace

Skrytá vada je taková vada, která se sice mohla projevit až později, ale nemovitost ji měla už v době převzetí. To je důležité. Pokud ale byla vada patrná už při koupi a vy nemovitost převezmete, můžete mít smůlu. „Kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě,“ píše se v § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., tedy v občanském zákoníku.

Plíseň se může projevit vlivem skrytých problémů v rozvodech vody , ...

Reagovat byste měli co nejdřív

Nestačí prokázat, že vada byla přítomna už při převzetí, ale zároveň ji musíte včas vytknout. „Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci vě­děl nebo musel vědět,“ uvádí odstavec 2 § 2129 občanského zákoníku.

V soudním rozhodnutí z loňského roku u sporu, který se týkal prodeje nemovitosti z roku 2016, se píše: „Odvolací soud uvedl, že z ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. nelze vyvozovat, že by s oznámením zjištěných skrytých vad mohl kupující čekat a zjištěné vady oznámit těsně před uplynutím pětileté lhůty od nabytí nemovitosti“. S tímto závěrem se přitom ztotožnil i Nejvyšší soud. Kupující tedy musí zjevně jednat bez zbytečného odkladu. Ideálně je vhodné vše řešit hned po zjištění skryté vady.

Skrytou vadou může být například zatékání , ...

Jak postupovat, pokud se vada projeví?

Triky při prodejích bytů nejsou ničím výjimečným. Prodávající má ale povinnost upozornit kupujícího na vady, neboť za ně zodpovídá, i pokud se projeví později. Ovšem pozor! U starších bytů se nemusí vždy jednat o skrytou vadu, ale jen o prosté opotřebení. Pokud jde ale skutečně o skrytou vadu, kupující může požadovat její odstranění či slevu z kupní ceny odpovídající problému. Má ale také možnost odstoupit od smlouvy, což je ovšem možné učinit především u závažných vad či v případě, kdy prodávající dělá „mrtvého brouka“.

Jak konkrétně postupovat? Vše byste měli důkladně zdokumentovat, tedy především vyfotografovat či natočit. Někdy je také vhodné přizvat odborníka a hodit se může i znalecký posudek. Jakmile vadu objevíte a zdokumentujete, měli byste ji písemně oznámit prodávajícímu, a to písemně (ideálně do datové schránky). V dokumentu by mělo být uvedeno, jak byla vada zjištěna, kdy se projevila a co konkrétně od prodávajícího očekáváte. Pokud se nedohodnete, lze vše řešit mimosoudně či soudně.

Skryté vady se nemusí projevit jen po koupi staršího bytu, ale také u novostaveb od developerů, které teď rostou jak houby po dešti třeba v Praze. I v tomto případě si tedy raději vše zkontrolujte a případné vady byste měli co nejdříve reklamovat.