Pravidlo deseti let: Kvůli rodinným penězům vás může finanční úřad popotahovat i zpětně

Tento scénář vlastně není nijak výjimečný. Častokrát se stává, že rodiče svým dětem darují pozemek nebo byt, který koupili před mnoha lety, jenže děti o něj úplně nestojí. Začnou tedy vcelku logicky přemýšlet o prodeji, který ale není ani zdaleka tak jednoduchý. Do hry totiž vstupují daně a finanční úřad. Důvod této situace je prostý – časový test. 

Co je časový test zač? 

Časový test je termín označující minimální dobu držení majetku, po jejímž uplynutí je prodej osvobozen od daně z příjmu fyzických osob. V případě prodeje nemovitosti býval časový test dlouhý 5 let, ovšem od 1. ledna 2021 došlo ke zpřísnění podmínek. Aktuálně tak platí časový test v délce 10 let, který se vztahuje na všechny nemovitosti nabyté po 21. prosinci 2020.  

V praxi to znamená, že pokud vám rodiče darovali byt v roce 2019, v roce 2024 vypršel váš pětiletý časový test a můžete ho prodat bez nutnosti platit zmíněnou daň. Jestli vám ho ale darovali až v roce 2022, až do roku 2032 se daním nevyhnete. 

Dar a dědictví mají různé podmínky 

Aby situace nebyla tak úplně jednoduchá, darovaná nemovitost se z pohledu zákonů výrazně liší od dědictví. Když nemovitost zdědíte po příbuzném v přímé linii, zákon vám velkoryse započítá i dobu, po kterou nemovitost vlastnil příbuzný. V případě, že zdědíte byt, ve kterém rodiče žili posledních 15 let, můžete prodávat okamžitě. 

U daru však podobná laskavost neexistuje a časový test začíná běžet dnem darování. Je jedno, jestli předtím v bytě bydlel váš příbuzný, nebo někdo úplně cizí. Právě to vede k častým omylům – ani to, že vaší rodině byt patří opravdu dlouho, neznamená, že se zbavíte povinnosti platit daň. 

Mezi darem a dědictvím je z pohledu časového testu obrovský rozdíl. , ...

Je nějaký způsob, jak se daním vyhnout? 

Dobrá zpráva je, že nechat doběhnout časový test není jediná možnost, kterou máte. Pokud jste v prodávané nemovitosti po dobu alespoň 2 let bydleli, placení daně se můžete vyhnout. Musíte ovšem prokázat, že jste v bytě skutečně bydleli – například na vás musí být napsané energie, doručená pošta a trvalá adresa. 

Druhou výjimkou je situace, kdy peníze z prodeje bytu použijete na pořízení vlastního bydlení. Týká se to situací, kdy chcete koupit jiný byt, začít stavět, rekonstruovat nebo třeba splácet hypotéku. V takovém případě je však nezbytné včas informovat finanční úřad prostřednictvím daňového přiznání. Pokud oznámení podáte pozdě nebo vůbec, osvobození od daně vám zaniká. 

Co se stane, když žádnou z podmínek nesplním? 

Pokud potřebujete nemovitost nebo pozemek prodat před uplynutím časového testu a žádnou z výše uvedených podmínek nesplňujete, budete muset zisk zdanit. Daňová sazba v tomto případě činí standardních 15 %, přičemž část zisku přesahující rámec 36násobku průměrné mzdy (pro rok 2026 to je asi 1,76 milionu) se pak daní zvýšenou sazbou 23 %. 

V tomto případě však také existuje určitý trik, který vám může spoustu peněz ušetřit. Při prodeji darované nemovitosti si totiž můžete jako výdaj uplatnit hodnotu nemovitosti v době darování. Musí ji ovšem stanovit znalecký posudek, což vyplývá z § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů. 

Pokud vám rodiče chtějí darovat byt nebo pozemek, vždy je na místě mít k tomu aktuální znalecký posudek. , ...

Lépe to ilustruje následující příklad: V roce 2022 vám rodiče darovali byt, u kterého znalec určil hodnotu 4,5 milionu. V roce 2025 jste se ho rozhodli prodat za 5 milionů. A zatímco ve scénáři bez posudku byste danili celých 5 milionů, s ním zdaňujete jen rozdíl 500 tisíc. Daň z takové částky pak představuje „pouhých“ 75 tisíc korun. Stále to není ideální, ale je to o řád nižší než původní daň. 

Pokud tedy jste v situaci, že vám rodiče chtějí darovat byt, vždy byste si měli nechat vypracovat znalecký posudek k datu darování, protože je to doklad, který vám v budoucnu může ušetřit opravdu spoustu peněz.