Otec mi prodal dům s velkou slevou, protože jsme rodina. Finanční úřad požadoval doplacení kvůli rozdílu oproti tržní ceně

Rodinná sleva není jen formalita

Dar a prodej jsou dvě cesty k jednomu cíli: nemovitost skončí u dětí a nikdo na tom nevydělá. Zákon je ale posuzuje jinak, i když jde o stejnou nemovitost a stejné dvě osoby. V Česku sice neexistuje darovací daň: dar i prodej se řeší v rámci daně z příjmů, ale počítají se každý jinak.

Když nemovitost prodáte, i za zlomek její hodnoty, vznikne sjednaná cena, kterou lze porovnat s tím, kolik by nemovitost stála na trhu. U daru taková cena neexistuje. Právě tento malý rozdíl rozhoduje o tom, jestli bude domluvený rodinný převod řešit finanční úřad nebo ne.

Kdy se prodej nemovitosti nedaní

Daň neplatíte, pokud jste v nemovitosti bydleli aspoň dva roky bezprostředně před prodejem. Druhá možnost je časový test vlastnictví. Jde o to, jak dlouho nemovitost vlastníte: deset let u nemovitostí nabytých od roku 2021, pět let u starších nabytí. A existuje ještě třetí cesta: peníze z prodeje můžete do konce zdaňovacího období použít na vlastní bydlení, třeba koupit jiný byt nebo splatit hypotéku. Jen je třeba to finančnímu úřadu oznámit do konce lhůty pro daňové přiznání. Stačí, aby platila byť jen jedna z těchto tří podmínek, a daň se neplatí.

Pokud nesplňujete ani jednu z nich, danit se bude zisk: rozdíl mezi tím, co za nemovitost dostanete, a tím, kolik vás stála. Základní sazba daně činí 15 %. Tahle pravidla platí pro každý prodej, pokud ale prodáváte někomu z rodiny, řešíte ještě další věci.

Rozhodnutí mezi darováním a prodejem pod cenou se často řeší přímo v rodinném kruhu , ...

Co se stane, když prodáte pod cenou

Zákon o daních z příjmů v § 23 pracuje s pojmem spojené osoby, sem patří i blízcí příbuzní jako rodič a dítě. Pokud je dům na trhu například za 6 milionů korun a rodič ho dítěti prodá za 3 miliony a tento rozdíl uspokojivě nevysvětlí, finanční úřad může počítat s prodejní cenou 6 milionů, ne se skutečně zaplacenými 3 miliony.

„S tátou jsme si plácli a ten mi prodal dům s velkou slevou. Máme s ženou děti a chtěl nám k vlastnímu bydlení dopomoci. Ani jeden z nás netušil, že to bude problém. Až po prodeji finanční úřad zpochybnil sjednanou cenu a chtěl doplatit daň,“ podobnou zkušenost popisují lidé, kteří dostali od rodičů dům se slevou. Takové případy končí buď doplácením daně nebo odvoláním.

Pokud prodáte nemovitost příbuznému pod cenou a nesplníte podmínky pro osvobození, finanční úřad po vás může požadovat doplatek daně, a to od vás jako prodávajících. Jde totiž o váš základ daně, který se dopočítává. Přesná výše doplatku závisí na konkrétních číslech: nabývací ceně, odhadu tržní hodnoty a dalších nákladech, které lze od základu daně odečíst.

Bezpečnější je v této situaci darovat

Darování tato rizika obchází, protože pravidlo o spojených osobách se na něj použít nedá. U daru neexistuje žádná sjednaná cena, kterou by bylo s čím srovnávat. Dar od osoby zařazené do okruhu osob osvobozených podle zákona je od daně z příjmů osvobozen, bez ohledu na to, jak vysokou hodnotu má. A touto skupinou zákon myslí rodiče, prarodiče, děti, vnoučata, sourozence, tetu, strýce, synovce, neteř i manžela nebo manželku.

Jediná další povinnost se týká darů nad pět milionů korun: ty se musí finančnímu úřadu oznámit. Pokud to neuděláte, hrozí vám pokuta až do výše 15 % hodnoty daru.

Darovací smlouva na nemovitost musí být písemná a podpisy na ní úředně ověřené , ...

Má to ale háček. Pokud obdarovaný nemovitost později prodá, jako nabývací cenu pro výpočet zisku musí použít její hodnotu ke dni darování. Jestliže ji prodá brzy po darování a nesplní podmínky pro osvobození, může mu vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů.

Jak se daruje nemovitost

1. Sepište písemnou darovací smlouvu. Pokud si rodič chce ponechat právo v domě dál bydlet, musí se do smlouvy rovnou zahrnout věcné břemeno doživotního užívání.
2. Nechte ověřit oba podpisy (na Czech POINTu, u notáře nebo na matrice).
3. Podejte návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a zaplaťte poplatek 2 000 Kč.

Katastr může vklad povolit nejdříve po uplynutí 20denní ochranné lhůty, celková délka řízení pak závisí na vytíženosti konkrétního úřadu. Nový vlastník pak musí podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Ta se platí každoročně a týká se každého vlastníka nemovitosti.