Banka mi jako OSVČ odmítla dát hypotéku. Takhle jsem na ně vyzrála

Čtenářka Hana se setkala s problémem, na který naráží mnoho OSVČ. Ve snaze platit co nejnižší daně využívají paušálních výdajů nebo paušální daně, ačkoli jejich reálné příjmy vzniklý základ daně výrazně převyšují. „V ban­ce mi řekli, abych přešla na systém evidence reálných výdajů. Za rok se pak mám vrátit s novým daňovým přiznáním a hypotéku mi dají,“ popsala svou zkušenost Hana, které navržený postup připadal nesmyslný. „Nejenže bych platila vyšší daň, ale navíc bych si asi musela najmout účetní. Sama bych to papírování nezvládla.“

Hana nakonec uspěla u jiné banky. „Paní za přepážkou vypadala docela zaskočeně, když jsem jí řekla, co mi u konkurence poradili. Způsob počítání daně z příjmu podle ní u půjčky rozhodně měnit nemusím. A rovnou mi sjednala schůzku s hypotečním poradcem, který moje příjmy stanovil na základě skutečného obratu a výpisů z účtů. Světe div se, najednou jsem na hypotéku dosáhla!“

Schvalování hypotéky je v případě OSVČ komplikovanější. , ...

Rizikoví klienti 

Zatímco k zaměstnancům v trvalém pracovním poměru banky přistupují vesměs stejně, v případě OSVČ si každá stanovuje jiná pravidla. Člověk, který podniká, mívá každý měsíc trochu jiné příjmy, a je proto vnímán jako rizikovější klient. Neznamená to, že hypotéku nemůže dostat. Celý proces je jen o něco složitější. 

Podnikatelé bankám tradičně dokládají příjmy daňovým přiznáním za minimálně jeden nebo dva roky činnosti. Pokud si vedou přesnou evidenci příjmů a výdajů, daňový základ je rovný jejich skutečnému čistému výdělku a s hypotékou nebudou mít větší problém. Samozřejmě za předpokladu, že je čistý příjem dostatečně vysoký a nemají dluhy. 

Reálný příjem versus vykázaný 

V případě paušálních výdajů, jaké uplatňuje paní Hana, je situace složitější. Představte si, že vám na účet od klientů každý měsíc přistane něco okolo 60 tisíc Kč. Po odečtení paušálních výdajů ve výši 60 %, to znamená to, že 36 tisíc korun se považuje za výdaje a pouze zbývajících 24 tisíc Kč tvoří základ daně, ze kterého se počítá daň z příjmů, sociální a zdravotní pojištění. Nejde tedy o skutečný příjem, ale o „papírový“ zisk pro daňové účely.

Lidé podnikající z domova často mívají velmi nízké výdaje. , ...

Jiná banka, jiné počty

Banky jsou si tohoto rozporu dobře vědomy, ne každá k němu ale při posuzování vaší bonity přihlédne. Je potřeba najít si takovou, která žádosti o hypotéku schvaluje na základě výše obratu, a nikoli základu daně z příjmu. Jednou z nich je například Česká spořitelna, která obrat považuje za stěžejní faktor. „Hypotéku podle výše obratu nabízíme podnikatelům až do výše úvěru 10 milionů,“ píše ČSAS na svých internetových stránkách.  

Co když platíte paušální daň? 

Zcela specificky pak musí banka přistoupit k žadatelům, kteří platí paušální daň. Ti totiž žádné daňové přiznání ani nepodávají, daň i pojištění platí jednou částkou stanovenou státem. Banky je kvůli tomu automaticky neodmítnou, příjmy jen budou ověřovat jiným způsobem, který může celý proces často velmi zkomplikovat. Nejčastěji chtějí vidět výpisy z účtu za určité období, například 6 měsíců nebo celý rok. 

Pokud platíte paušální daň a rádi byste hypotéku, je velmi důležité, abyste veškeré své příjmy vykazovali na svém bankovním účtu. To znamená vkládat tam i platby, které jste dostali v hotovosti. Také dbejte na to, aby výše příjmů byla každý měsíc přibližně vyrovnaná, prokážete tak stabilitu. 

Je třeba zdůraznit, že banky posuzují každou OSVČ individuálně a při schvalování žádosti o hypoteční úvěr berou v potaz mnohem více faktorů. Můžou chtít potvrzení, že nemáte dluh u finančího úřadu, podívají se na stav vašich kreditních karet a dalších závazků, roli bude hrát i počet nezletilých dětí ve vaší péči. A každá banka to bude počítat jinak. Jestliže neuspějete u jedné, možná vám to vyjde u druhé. Hlavně se nevzdávat. 

Upozornění: Text má informativní charakter a nenahrazuje individuální finanční či právní poradenství.