Na balkon se dostanete jen ze svého bytu, přesto vám nemusí patřit. Rozhoduje dokument, který většina lidí nikdy nečetla

A právě tady začíná řada sporů mezi majiteli bytů a společenstvím vlastníků jednotek (SVJ). Typickým příkladem je zasklení balkonu. Majitel může mít pocit, že když je balkon „jeho“, může si s ním dělat, co chce. Jenže zásah do balkonu může změnit vzhled celé budovy, což už není pouze jeho věc.

Balkon může být váš na užívání, ale společný z pohledu vlastnictví

Jedním z největších omylů kolem balkonů a lodžií je představa, že když se na ně dostanete pouze ze svého bytu, automaticky je také vlastníte. Tak to být totiž nemusí. Právní úprava počítá s tím, že balkony, lodžie a terasy mohou být společnými částmi domu. Pokud jsou přístupné pouze z konkrétního bytu, mohou být zároveň ve výlučném užívání vlastníka této jednotky. Jinými slovy: můžete mít právo balkon výhradně užívat, aniž by šlo o část domu, se kterou můžete bez omezení nakládat jako s vlastním majetkem.

Právě rozdíl mezi vlastnictvím a výlučným užíváním je pro pochopení celé problematiky zásadní. Podobně jako u jiných společných částí domu totiž není rozhodující jen to, kam vedou dveře. Důležitou roli hraje také konstrukce domu, její funkce a především dokument, v němž jsou jednotlivé části nemovitosti vymezeny.

Prohlášení vlastníka

Pokud chcete zjistit, jak je to s balkonem právě ve vašem domě, nestačí se podívat do kupní smlouvy nebo na to, co je napsáno v inzerátu na byt. Klíčové je prohlášení vlastníka.

Tento dokument vymezuje jednotlivé jednotky a společné části domu. Právě v něm se může skrývat odpověď na otázku, zda je konkrétní prostor či jeho části součástí jednotky, nebo jde o společnou část domu ve výlučném užívání některého vlastníka.

Prohlášení vlastníka přitom mnoho lidí nikdy nečetlo. Často ho začnou hledat až ve chvíli, kdy se objeví problém: kdo má zaplatit opravu balkonu, kdo smí měnit zábradlí nebo zda si může vlastník nechat balkon zasklít. A právě tehdy může přijít nepříjemné překvapení.

Proč nemůžete balkon libovolně zasklít?

Ačkoliv považujete balkon či lodžii za nedílnou součást svého bytu, nemůžete si je automaticky zasklít podle svého. Nejedná se totiž o izolovaný prvek, nýbrž o součást celého domu. Jeho konstrukce proto může mít význam pro jeho vzhled, bezpečnost i technický stav. 

Občanský zákoník vychází z toho, že společnými částmi jsou mimo jiné stavební části podstatné pro zachování domu, jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru a vzhledu. Právě vzhled domu je jedním z důvodů, proč není možné na společných částech provádět libovolné změny pouze podle přání jednotlivého vlastníka. 

Zasklení balkonu, klimatizace a další úpravy mohou změnit vzhled celého domu , ...

Z ulice může zasklení změnit podobu fasády i celkový architektonický vzhled domu. Pokud by si každý vlastník zvolil jiný typ zasklení, jinou barvu rámů nebo jiný způsob provedení, mohl by výsledkem být dům, jehož jednotlivé balkony vypadají každý jinak. A právě tomu může SVJ bránit. U podobných zásahů je potřeba odlišit právo balkon užívat od práva měnit společnou část domu. To, že máte balkon výhradně pro sebe, ještě automaticky neznamená, že můžete bez souhlasu ostatních vlastníků měnit jeho konstrukci nebo vzhled.

Než se rozhodnete balkon zasklít, nastudujte si prohlášení vlastníka a v případě, že zjistíte, že je balkon společnou částí ve vašem výlučném užívání, je vhodné se obrátit na SVJ a ověřit, jaký postup dům pro podobné úpravy vyžaduje. Podobně je nutné postupovat také v případě, že byste si chtěli pořídit do bytu klimatizaci a venkovní jednotku umístit na fasádu, balkon nebo lodžii. 

Pokud  plánujete balkon zasklít, měnit zábradlí nebo provádět jinou větší úpravu, nejprve si přečtěte prohlášení vlastníka a zjistěte, jak je balkon a jeho konstrukce v domě vymezena. Balkon totiž může být místem, které používáte pouze vy. To ale ještě neznamená, že všechny jeho konstrukční části představují váš soukromý majetek.