Koupili byt a až po podpisu zjistili obrovský dluh. Jediný dokument jim přitom mohl ušetřit statisíce

Koupě bytu je pro většinu lidí tou vůbec největší životní investicí. Během náročného procesu, který zahrnuje prohlídky, vyřizování hypotéky, kontrolu smluv a nekonečné papírování, se pozornost kupujících logicky upíná k těm nejviditelnějším rizikům. Zkoumají především fyzický stav nemovitosti, pátrají po skrytých vadách a pečlivě si v katastru nemovitostí hlídají, zda na bytě neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo nebezpečné exekuce. Jenže existuje i další riziko, které z listu vlastnictví nebo z katastru vyčíst nelze.

Převod dluhů je možný

Dluhy předchozího vlastníka vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo bytovému družstvu jsou skutečným rizikem. Tyto nedoplatky mohou bez problémů dosahovat statisícových částek. Obvykle se jedná o nezaplacené měsíční příspěvky do fondu oprav, dále může jít o dluhy za spotřebovanou vodu, teplo nebo úklid společných prostor. A co je na tom z pohledu kupujícího vůbec to nejhorší? Podle platné české legislativy mohou tyto cizí dluhy společně s bytem přejít přímo na nového majitele.

Pravidla hry jednoznačně určuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, přičemž klíčový je § 1186, který přesně řeší práva a povinnosti při převodu vlastnického práva k jednotce. Dlouhé roky panovaly v odborných právních kruzích spory o to, jaké přesně dluhy na majitele ze zákona přecházejí. Zda jde jen o dluhy za správu domu, nebo se jedná také o nedoplatky z vyúčtování služeb.

Tyto zmatky definitivně ukončila rozsáhlá novela občanského zákoníku, která hovoří jasně v § 1186 odst. 2: „Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“

I relativně nový byt může mít problémy se závazky vůči SVJ. , ...

Existuje záchrana

Zákonodárce tak jasně stanovil, že s bytem se převádí kompletně i celý balík závazků. Jak dluhy na správě domu, tak i dluhy na službách a zálohách. Výjimka neexistuje a SVJ navíc nemá při prodeji bytu žádnou zákonnou povinnost příspěvky a zálohy mezi prodávajícím a kupujícím z vlastní iniciativy vypořádávat. Možná se to jeví jako velké skryté riziko a působí to jako jedna velká nespravedlnost. Jenže zákon nehodil kupujícího úplně přes palubu. Přechod dluhů je podmíněn tím, že o nich nabyvatel věděl. Konkrétně je to myšleno tak, že je měl a mohl zjistit. Jenže jak to v praxi vlastně udělat?

Tuto situaci řeší občanský zákoník velice jednoduše a chytře. Hned v další části zmíněného § 1186 odst. 3 se uvádí: „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.“

Co ukazuje praxe

Při koupi bytu mohou nastat vlastně tři situace. Potvrzení ukazuje, že dluh je nulový. V takovém případě může být kupující v klidu a nic dalšího nehrozí, i kdyby se později ukázalo, že jde o chybu. Potvrzení může odhalit dluh a kupující o něm tak prokazatelně ví. Dluh se převádí na nového majitele a je vhodné, aby byla kupní cena bytu adekvátně o výši dluhu ponížena. Nejhorší scénář nastane, pokud si kupující potvrzení vůbec nevyžádá. Jde o nedbalost, která může vyústit v problém s převedením dluhu na nového majitele.

Vždy je možné takovému negativnímu scénáři předcházet a stačí dodržet pár bodů. Základem je „papír“. Tedy vždy je nutné vidět originální dokumenty a potvrzení o bezdlužnosti, a to dříve, než budou vůbec zaslány peníze za nemovitost. Ústní ubezpečení prodávajícího či makléře nemají před případným soudem žádnou váhu. Vše je nutné ošetřit smluvně a vyplatí se trvat na zařazení doložky, ve které prodávající výslovně prohlašuje, že vůči SVJ žádné dluhy nemá. Pokud by se prokázal opak, zavazuje se je uhradit. Před koupí je vhodné si sjednat schůzku s předsedou SVJ a ujistit se o konkrétní situaci ohledně nemovitosti.