Spekulanti kupují bezcenné pole a louky za pár korun kolem plánovaných dálnic. Za pár let mohou získat desítky milionů korun

Cena nemovitostí neklesá a spekulanti hledají stále nové možnosti, kde by se dalo vydělat. Velice lákavé jsou tak pozemky v okolí plánovaných dopravních staveb, kde je potenciál zhodnocení obrovský. Ovšem proces přeměny pole na stavební pozemek je zdlouhavý, byrokraticky náročný a výsledek není nikdy zaručen.

Dálnice jako magnet pro spekulanty

Zemědělská půda, na které lze vybudovat logistické haly nebo rezidenční bydlení, patří mezi nejvýnosnější investiční nástroje současnosti. Jak upozorňuje advokátní kancelář ARROWS, hodnota pozemku po úspěšné změně územního plánu skokově roste, což logicky láká k investici. Pole s pořizovací cenou v řádu desítek korun za metr čtvereční se rázem stává stavební parcelou s tržní hodnotou několika tisíc korun. Blízkost dálničních tahů a rychlá dostupnost do Prahy představují hlavní argument pro budoucí zástavbu.

Tento trend s sebou logicky přináší i některá rizika. Jak upozornily Liberecké listy, z orné půdy se v okolí dálnic stávají rozvojové plochy. To vytváří silné tlaky na vlastníky, ale také na realitní zprostředkovatele i zastupitelstva obcí. Vytvoření pomyslné čáry v územním plánu dokáže z bezcenného pole udělat pozemek s obrovským potenciálem. Obecní úřady při povolování často argumentují slibem nových pracovních míst a zvýšeným výběrem daní z nemovitostí.

U dálnic rostou především průmyslové a logistické parky. , ...

Jenže Česko nedisponuje neomezeným množstvím cenné orné půdy a její úbytek je za poslední desetiletí značný. Konkrétní příklad uvedly Liberecké listy: „K 1. lednu 1991 měla Česká republika 3 219 030 hektarů orné půdy. K 31. prosinci 2025 už jen 2 881 228 hektarů. Rozdíl: minus 337 802 hektarů.”

Zastupitelstva drží klíče k bohatství

Změna orné půdy na stavební parcelu nezačíná příjezdem těžké techniky, ale u územního plánování. Stavět lze výhradně na pozemcích, které jsou podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. výslovně vymezeny jako zastavitelná plocha. Pokud se pozemek nachází mimo tuto plochu, musí investor podat oficiální podnět na pořízení změny územního plánu. O tom rozhoduje výhradně zastupitelstvo dané obce.

Samotný proces trvá obvykle 2 až 3 roky, ale může se protáhnout na mnohem delší období. Je to velice nejisté a na změnu územního plánu neexistuje žádný právní nárok. Zastupitelstvo může návrh kdykoliv zamítnout kvůli ochraně krajinného rázu nebo z důvodu nesouladu s rozvojovou koncepcí obce. Pokud obec změnu nepovolí, pozemek zůstává nadále zemědělskou půdou bez možnosti legální výstavby a tím tak všechny spekulativní investiční plány končí.

Vyjmutí ze zemědělského půdního fondu

Jakmile se podaří změnit územní plán, nastupuje druhá fáze a tou je odnětí půdy ze Zemědělského půdního fondu (ZPF) podle zákona č. 334/1992 Sb. Celá agenda od roku 2024 přešla přímo pod stavební úřad a ten si sám vyžádá závazné stanovisko orgánu ochrany ZPF. Žádost vyžaduje rozsáhlou řadu dokumentů, a to včetně přesného výpočtu skrývky ornice nebo podrobného pedologického průzkumu. U orné půdy se za vynětí platí poměrně vysoké odvody. Ty se počítají jako násobek odnímané plochy a základní ceny bonitované půdně ekologické jednotky s koeficientem třídy ochrany. Podle novely číslo 183/2024 Sb. je pak poměrně obtížné stavět na kvalitní půdě I. a II. třídy.

Investor musí složitě prokázat, že veřejný zájem na výstavbě jednoznačně převažuje nad veřejným zájmem na ochraně tuzemské půdy. Pokud by investor nedodržel předpisy, hrozí vysoké a přísné sankce. Spekulant tak na svých bedrech nese veškeré podnikatelské riziko a s tím jsou spojené také investice do právní analýzy, výdaje za projektanty nebo úřední poplatky či architektonické studie. Pokud takový záměr nevyjde, může investor přijít až o stovky tisíc korun. V případě, že taková investice vyjde, zhodnocení projektu dosahuje astronomických výšin a zisky překonávají jakékoliv standardní investice na finančním trhu.