Než začnete v bytě cokoliv předělávat, přečtěte si smlouvu. V nájmu rozhoduje zákon i souhlas majitele
V nájemním bydlení žije dnes přes milion obyvatel České republiky – podle statistik se jedná přibližně o 25 % všech domácností. Tato forma bydlení může být v některých případech výhodná, ale je třeba počítat s tím, že má určitá specifika.
Hned zkraje je třeba si uvědomit, že jako nájemce máte nejen celou řadu práv, ale i povinnosti, které se mimo jiné vztahují na provádění oprav. Zatímco ve vlastním bydlení si můžete opravit víceméně cokoliv, pokud tím nijak neomezujete či neohrožujete sousedy nebo veřejný zájem, v tom nájemním máte pravomoce o poznání omezenější.
Jakými zákony a legislativními opatřeními se musíte řídit?
Základním právům a povinnostem nájemce i pronajímatele se v první řadě věnuje nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb.
Druhým klíčovým legislativním opatřením je nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Toto nařízení se důkladně věnuje pojmu drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou, přičemž jeho detailní vymezení naleznete v odstavci „Platby spojené s nájmem bytu“.
Základní pravidla: Co říká legislativa?
Paragraf 2257 občanského zákoníku hovoří následovně: „Nájemce nesmí provádět v bytě žádné změny bez souhlasu pronajímatele, pokud se jedná o změny, které podstatně mění podstatu, zařízení nebo vzhled bytu.“ Ve smlouvě může být navíc uvedeno, že nájemce musí byt vrátit do původního stavu – včetně oprav děr po hřebících, výmalby a dalších úprav na vlastní náklady.
Z praxe: Jaké změny může nájemce provést, a kdy potřebuje souhlas?
Za běžnou údržbu či drobné opravy, které je nájemce oprávněn provádět bez souhlasu majitele, se považují například následující činnosti: výměna sprchové hlavice, drobné opravy vypínačů nebo klik, montáž nábytku nebo dekorací, které výrazně nezasahují do celkové estetiky domácnosti. V těchto případech tedy nájemce nemusí žádat o souhlas pronajímatele.
Drobné estetické úpravy by obvykle neměly být problematické.
, ...
Mezi změny, které již souhlas pronajímatele bezesporu vyžadují, se potom řadí například tyto činnosti: výměna podlah, přestavba koupelny, změna dispozice bytu, výměna oken, zásahy do elektroinstalace nebo vodního potrubí či montáž klimatizace nebo jiných zařízení, které jsou pevně spojené s konstrukcí bytu.
Přestavba koupelny vyžaduje souhlas pronajímatele.
, ...
Co se může stát, pokud nájemce provede změnu bez souhlasu pronajímatele?
Jestliže nájemce provede změnu, kterou nelze považovat za běžnou údržbu nebo drobnou opravu a se kterou pronajímatel nesouhlasil, jde o jednání v rozporu se zákonem. Pronajímatel je v takovém případě oprávněn nájemce vyzvat, aby všechno vrátil do původního stavu. Pokud by tak nájemce neučinil v přiměřené době, pronajímatel získává právo mu dát výpověď z nájmu, a to bez výpovědní doby.
V praxi to tedy znamená, že pokud by nájemce bez souhlasu například přestavěl koupelnu a pronajímatel by jej vyzval k nápravě, první jmenovaný by musel neprodleně zahájit přestavbu do původního stavu.
Problematické může být teoreticky i pověšení rozsáhlého obrazu, pokud byste kvůli němu například provrtali rozvody elektřiny, plynu nebo vody. V takovém případě se může celková škoda vyšplhat na desetitisíce.
Pozor na výjimku: Poškození či vady vyžadují jiný přístup
Existuje výjimka, kdy je nájemce oprávněn provádět i rozsáhlejší opravy. Ta se vztahuje na poškození či vady, které vyžadují okamžité odstranění ze závažných důvodů (především bezpečnostních).
I v takovém případě je však nájemce povinen o svých záměrech informovat pronajímatele, a to ihned.
Celkově tedy platí, že klíčová je zejména komunikace mezi zúčastněnými stranami.
