Pražáci ve velkém skupují chaty ve Středočeském kraji. Levně je předělají na trvalé bydlení a oproti stavbě domu ušetří miliony korun

Cesta k vlastnímu domu se zahradou nemusí vést jen přes koupi novostavby za několik milionů korun. Stavba nového domu se dnes cenově pohybuje podle webu hypox.cz kolem 35 až 52 tisíc za m². U domu „na klíč“ je to často ještě výš, kolem 40 až 60 tisíc za m². V případě menších rekreačních objektů je však možné dostat se pouze na zlomek takové ceny. 

Méně peněz, stále dobrá dostupnost do metropole 

Středočeský kraj je navíc zajímavou lokalitou na bydlení. Láká jak nižšími cenami objektů než v Praze, tak stále dobrou dostupností do hlavního města. O rekreační nemovitosti ve Středočeském kraji je přitom výrazný zájem také mezi obyvateli Prahy. Část kupujících už chaty a chalupy nehledá pouze pro víkendovou rekreaci, ale jako levnější alternativu k rodinnému domu v Praze a jejím bezprostředním okolí. 

V mnoha případech je možné zvládnout i každodenní dojíždění do zaměstnání. Tato unikátní kombinace ale žene ceny nahoru i zde, což platí i pro rekreační objekty. Podle analýzy realitního portálu Sreali­ty.cz z první čtvrtiny roku 2025 patřil právě tento kraj, spolu s Prahou a Libereckým krajem, mezi oblasti, kde byla cena za rekreační nemovitosti vůbec nejvyšší. V prvním kvartálu roku 2026 už zde byla průměrná cena za m² 63 820 Kč. V porovnání s jinými oblastmi Česka však ve Středočeském kraji nedocházelo k tak vysokému meziročnímu nárůstu cen. Drží se na 1 %. Například v Královehradeckém kraji došlo k rekordnímu nárůstu o 37 %. 

Rodinný dům za desítky milionů, chata i za milion 

Nedá se tedy říct, že by chaty a chalupy ve Středočeském kraji byly obecně levné. Pokud ale člověk objeví vhodnou nabídku, může pořízení a případná přestavba chaty vyjít mnohem výhodněji, než koupě pozemku a následná stavba nového domu. Aktuální nabídka platformy Sreality.cz čítá 530 výsledků chat a chalup ve Středočeském kraji.  Z toho 51 objektů se nabízí s cenou pod 1 milion korun. 97 objektů lze pořídit do 1,5 milionu korun.

V porovnání se stavbou rodinného domu „na klíč“ o velikosti 120 m², který vychází zhruba na 4,8 až 7,2 milionu korun (bez pozemku), může jít při objevení podobně výhodné nabídky o nesrovnatelně nižší částku. Je však třeba většinou počítat alespoň se základními stavebními úpravami a také s menším prostorem, než nabízejí klasické domy.

Chcete na chatě bydlet trvale? 

Ještě před koupí je nutné především zjistit, k jakému užívání je stavba „papírově“ určena a zda je možné ji pro trvalé bydlení využít nebo ji oficiální cestou převést na „rodinný dům“. Pokud je chata určená k individuální rekreaci a má přidělené číslo popisné, evidenční nebo orientační, lze si v ní podle zákona přihlásit trvalý pobyt. Může s sebou však přinášet i vyšší daň z nemovitosti, jejíž výše se liší podle koeficientu konkrétní obce. To bývá jedním z důvodů, proč chatu lidé chtějí rekolaudovat na „rodinný dům“. 

Změnu účelu stavby je pak nutné provést přes stavební úřad. O změnu užívání může požádat vlastník objektu. Pokud je změna užívání spojená s nutnými stavebními úpravami, které navíc vyžadují povolení, musí vlastník řešit se stavebním úřadem také tuto „agendu“. 

Příjezdová cesta například na pozemku souseda může zhatit plány za financování chaty. , ...

Co musí mít chata, aby byla vhodná pro bydlení? 

Pokud byste uvažovali nad přestavbou rekreační chaty, je nejprve důležité zjistit, jestli se k tomu objekt hodí. Stopku může znamenat například územní plán nepovolující rekolaudaci, nevhodný technický stav objektu, nekvalitní přís­tupová cesta nebo problémy s připojením k vodě a řešením odpadů.

Pokud se pro přestavbu rozhodnete, může vás čekat například nutnost zdokumentovat stávající stav, revize elektroinstalace nebo nutnost izolace či jiné úpravy aktuálních dispozic. Řešit budete muset také vodu, odpady a možnosti připojení k potřebné infrastruktuře.

Náklady se mohou vyšplhat velmi vysoko

Cenová kalkulace přestavby bude vždy záviset na konkrétním objektu. Kompletní rekonstrukce se však může vyšplhat klidně až do vyšších statisíců. Výraznou cenovou úsporu tedy většinou znamenají pouze dobře zachovalé nemovitosti, které nevyžadují dodatečnou závratnou investici. Pokud někdo koupí chatu za 900 tisíc, ale další 2 miliony bude muset investovat do opatření „aby se tam dalo bydlet“, často udělá lépe, když se porozhlédne přímo po hotovém rodinném domě. 

Co se týče možnosti získání hypotéky na koupi chaty, v tomto ohledu jsou dnes banky flexibilní. Na rekreační objekt tedy bývá financování možné sehnat, a to dokonce i na jeho rekonstrukci. Schvalování však může mít více zádrhelů. Česká spořitelna například uvádí, že objekt určený jako zástava musí mít alespoň evidenční číslo a musí být možné ho trvale obývat. 

Pokud je cílem rekolaudace na rodinný dům, tato banka vyžaduje číslo popisné. Nachytat se můžete také v případě příjezdové cesty. Objekt totiž musí mít podle podmínek banky fyzický i právní přístup. Pokud tedy vjezd vede například přes pozemek souseda, banka hypotéku „neodklepne“.