Zrušil zeď a své dva byty spojil do jednoho velkého. Společenství vlastníků jednotek ho vyzvalo, aby byt vrátil do původního stavu
Mohlo by se zdát, že vlastnictví bytové jednotky opravňuje k jakýmkoliv stavebním úpravám. Není tomu ovšem tak. I přesto, že je byt soukromým majetkem, je pevnou součástí celé budovy. Jakýkoliv větší zásah může ovlivnit statiku domu, požární bezpečnost nebo pohodlí a majetek ostatních sousedů. Důležitou roli v tomto ohledu hraje také konečné rozhodnutí společenství vlastníků jednotek.
Sledovat v Google Zprávách
Typickým příkladem je situace, kdy se muž rozhodl, že si zruší zeď mezi dvěma byty, které má v osobním vlastnictví, a spojí je do jednoho velkého. Nakonec to ovšem dopadlo tak, že jej společenství vlastníků jednotek (SVJ) vyzvalo, aby byt vrátil do původního stavu.
Typy úprav vyžadujících souhlas od SVJ
SVJ musí vlastník bytové jednotky kontaktovat vždy, když hodlá zasahovat do společných částí domu. Jedná se o fasádu a vnější vzhled (např. výměna oken za jiný tvar či barvu, zasklení lodžie nebo instalace klimatizace na obvodovou zeď), stupačky a společné rozvody, ale právě také nosné zdi. Jakýkoliv zásah (např. vyříznutí nového stavebního otvoru pro dveře, ztenčení zdi apod.) totiž může měnit statiku dané budovy.
Úpravy vyžadující povolení stavebního úřadu
Stavební zákon navíc definuje, ve kterých případech už samotný souhlas sousedů nestačí a musíte podat stavební ohlášení nebo požádat o stavební povolení. Jde o situace, kdy úpravy zasahují do nosných konstrukcí domu, mění vzhled stavby nebo by mohly negativně ovlivnit požární bezpečnost (např. změnou dispozic únikových cest).
Může SVJ požadovat navrácení bytu do původního stavu?
SVJ má za úkol především správu domu a pozemku. Nemůže si tedy jednoduše přivlastnit rozhodování o každém detailu, který se odehrává uvnitř jednotlivých bytů. To ale neznamená, že by nemělo žádné pravomoci. V případech, kdy vlastník zasáhne do společných částí domu, ohrozí ostatní vlastníky nebo provede úpravu v rozporu s pravidly, může se SVJ proti takovému jednání bránit. V některých případech může požadovat také odstranění nepovoleného zásahu a návrat do předchozího stavu.
SVJ může v některých případech požadovat navrácení stavebních úprav do původního stavu.
, ...
Pokud tedy SVJ vlastníka vyzve, aby úpravu odstranil, neměl by výzvu ignorovat. Stejně tak ale neplatí, že každá výzva SVJ je sama o sobě důkazem, že vlastník skutečně porušil své povinnosti. V případě takových sporů je nejprve nutné zjistit, na základě čeho SVJ požadavek uplatňuje a jaký konkrétní předpis nebo dokument měl být porušen. Vlastník by si měl ověřit, zda byla rekonstrukce provedena v souladu se stavebními předpisy a zda měl všechny potřebné souhlasy. V opačném případě může být požadavek na odstranění úpravy oprávněný. Na rekonstrukci bytu je nyní možné získat až 750 tisíc korun.
Povolení od SVJ v případě požadavku na propojení vlastních bytů
Propojení dvou vlastních bytů je z právního i stavebního hlediska jedním z nejsložitějších zásahů v bytovém domě. Pokud například probouráváte nosnou zeď, jedná se o zásah do společných částí domu. Výjimkou by byla pouze nenosná příčka (např. pokud byly byty historicky rozděleny sádrokartonem), což je v praxi u dvou různých bytů výjimečné. „Právní kontrola je naprosto zásadní. Mnoho problémů vzniká právě tím, že majitelé začnou stavební úpravy řešit dříve, než mají jasno v tom, co jim vůbec dům a stanovy dovolují,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz.
Pro samotný zásah do společných částí domu (strop, nosná zeď) je nezbytný souhlas shromáždění vlastníků (SVJ). Přesné podmínky (zda stačí nadpoloviční většina přítomných, všech, nebo je potřeba vyšší podíl) určují stanovy konkrétního SVJ. Bez tohoto souhlasu stavební úřad nevydá stavební povolení, které je pro zásah do nosných konstrukcí nezbytné. Správci bytových domů už také mají dost sobeckých sousedů a mnohdy padají pokuty.
Do spojení dvou bytů v jeden je nutné zapojit také katastr
Samotné spojení dvou jednotek neznamená to samé jako z nich vytvořit jednu jednotku. Pokud vlastník chce, aby z původních dvou jednotek vznikla jedna, může být nutné řešit také změnu jejich právního vymezení a zápis v katastru nemovitostí. Právě to je další důvod, proč je vhodné podobnou rekonstrukci začít řešit ještě před zahájením stavebních prací. Dodatečná náprava totiž mnohdy bývá výrazně komplikovanější.
