Manželé přepsali byt na dcery s podmínkou dožití. Kvůli právní chybě ve smlouvě je teď noví majitelé mohou legálně vystěhovat

Věcné břemeno dožití je důležitá součást podobných přepisů. Rodiče si tím zajistí, že mohou v dané nemovitosti bydlet bez dalších nákladů až do smrti. Nesmí je z bytu vyhnat vlastní děti či jiní rodinní příslušníci, ani noví majitelé nemovitosti. Jenže stačí jedna špatná formulace nebo amatérsky sepsaná smlouva podle vzoru na internetu – a z jistoty se stává zdroj stresu a strachu, že člověk skončí na stará kolena na ulici. 

Slib na papíře nikoho neochrání

Své o tom ví i rodiče dvou dospělých dcer, na které se rozhodli svůj byt přepsat. Darovali jim ho pod podmínkou, že v něm budou moci bezplatně bydlet až do své smrti. Do darovací smlouvy tak vložili větu: „Dárci mají právo v předmětném bytě bezplatně dožít.“ Smlouvu následně všichni podepsali u notáře a dcery tak mohly být zapsány do katastru nemovitostí jako nové majitelky. 

Rodiče někdy přepisují nemovitosti na děti už za života , ...

Rodina žila v přesvědčení, že je vše právně ošetřeno a nic nehrozí. Zásadní problém ale nastal ve chvíli, kdy se jedna z dcer dostala do závažných finančních problémů. Byt se tak musel prodat. Dcery zvolily prodej velkému investorovi s tím, že rodiče v bytě v poklidu dožijí. Nový majitel bytu však ihned po přepisu vyzval rodiče k vystěhování, a to zcela legálně.

Jak je to ale možné? Problémem byla naprosto fatální právní chyba. Rodiče s dcerami totiž sjednali pouze takzvané závazkové právo. Tato dohoda platila pouze mezi rodiči a dcerami. Na nového majitele však tato povinnost nepřešla a vzhledem k chybějícímu zápisu věcného břemene do katastru nemovitostí tak byl investor v právu. 

Co říká zákon? Bez katastru nemovitostí riskujete vše

Podmínka dožití přitom může být skutečně neprůstřelná, a to klidně i před novými kupci, dalšími dědici nebo exekutory. Zásadní však je, aby měla formu věcného břemene bydlení. Podle občanského zákoníku a pravidel Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) se proces správného zajištění skládá ze dvou neoddělitelných kroků. Tím prvním je sepsání smlouvy, ve které musí být jasně definováno, jaké prostory a za jakých podmínek budou rodiče užívat.

Další a ještě důležitější krok je vklad do katastru nemovitostí. Věcné břemeno totiž nevzniká podpisem smlouvy, ale právě zápisem do katastru. Zde ho vidí například i noví kupci. Na návrhu na vklad musí být výslovně uvedeno, že se zapisuje jak vlastnické právo pro děti, tak věcné břemeno pro rodiče.

Věcné břemeno musí být vždy v řádné smlouvě a zanesené do katastru , ...

Dožití není jen právo, ale i povinnost

Ve smlouvách se běžně uvádí, že rodiče v nemovitosti dožijí bez poplatků. To však neznamená, že zde budou žít úplně zdarma a bez dalších starostí. S užíváním bytu se totiž pojí zákonné povinnosti. Na ně upozorňuje i advokátka JUDr. Petra Langerová, Ph.D., LL.M. „Podle občanského zákoníku platí, že kdo je oprávněn z věcného břemene, je povinen nést přiměřené náklady na zachování a opravy věci. Pokud tedy užíváte nemovitost na základě věcného břemene dožití, musíte se podílet na nákladech na její provoz a údržbu.“

Rodiče tedy musí počítat s tím, že veškeré poplatky, které se pojí s jejich užíváním bytu, si platí sami. Jde většinou o energie, vodné, stočné nebo příspěvky do fondu oprav. 

Jak bezpečně přepsat byt na děti? Pouhé břemeno nestačí

Příběh nešťastných manželů ukazuje, že spoléhat se na rodinné vztahy se v právu nevyplácí. Život totiž přináší nečekané situace, například rozvod, závislosti, dluhy a další přešlapy, které mohou vést až k exekuci. Před tou majetek nezachrání ani správně zapsané věcné břemeno.

V podobných případech vypadá situace tak, že exekutor může nemovitost novému vlastníkovi zabavit. JUDr. Petra Langerová před tímto rizikem varuje: „Věcné břemeno dožití nechrání nemovitost před exekucí na majetek vlastníka. Pokud se vlastník nemovitosti dostane do finančních problémů a na jeho majetek je uvalena exekuce, může být nemovitost prodána v exekuční dražbě.“

I po zabavení a vydražení nemovitosti však věcné břemeno zůstává. Rodiče tak v bytě mohou zůstat legálně dál žít. Mohou se však dostat do situace, kdy budou muset sdílet střechu nad hlavou s věřitelem nebo novým majitelem. Ten se jim může snažit bydlení co nejvíce znepříjemnit, což je psychicky vyčerpávající.